別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
御嵩 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
御嵩 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.
鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 可児郡御嵩町上恵土字塚脇７９１番１
 ②地積
　(㎡)		 405  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗、住宅兼工場

Ｓ2		 県道沿いに店舗、住
宅等が混在する商業
地域		 北西12.5m県道 水道、下水 明智

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   140 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 採掘権（亜炭）の登録履歴あ
り		 街

路		 １２．５ｍ県道 交通

施設		 明智駅北西方

1.4km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの路線商業地域。新旧の国道２１号を結ぶ道路で交通量は多いが発展性に乏しい。近隣に大型ＳＣがあ
り、利便性が良く地理的位置は良好であるも、繁華性は停滞傾向にあり、地価は横這い傾向と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,040 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、御嵩町、可児市内の国道２１号及び同バイパス、県道御嵩犬山線・多治見八百津線などの幹線道路沿い
の商業地及びその背後地である。需要者は地縁関係のある事業者または自営業者のほかチェーン展開する県外の事業者
である。近隣地域は交通量は多いが、店舗連担性に欠け、繁華性は停滞傾向である。借地またはリースバック方式等に
よる借家が多く、中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 旧来からの幹線道路沿いの商業地域であり、自用の店舗あるいは店舗兼用住宅が大半を占めており、事業用賃貸市場は
未成熟である。現実の市場において、主たる需要者である個人事業主や小規模法人は、不動産の収益性よりも地域の価
格水準や売物件価格を指標として取引を行っている。したがって、収益価格は参酌するに留め、市場の実態を反映した
比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　可児 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[107.0]		 100
[160.0]		 [100.0]
100		 31,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 御嵩町の人口は減少傾向にあるが、大型商業
施設（ラスパ御嵩）の出店以降、可児市寄り
の上恵土地区の人気が高く、他地区と異なる
状況にある。

国道２１号バイパスと旧国道とを接続する商
業地域として交通量は多いものの、繁華性は
停滞傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.3
交通・接近　　　  +4.2
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 御嵩 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 御嵩１９

-71165		 可児郡御嵩町

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北9.5m町道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b 御嵩３５

-68028		 可児郡御嵩町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東9m国道、
南東5m、角地
（都） 準住居

(70,200)
c 御嵩Ｙ４７

-69410		 可児郡御嵩町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西2.5m町道、
中間画地
（都） ２住居

(60,160)
d 御嵩Ｙ３６

-67639		 可児郡御嵩町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.8m町道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
e 可児１４

-72001		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m県道、
西14m、南6m、
三方路
（都） 近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,431  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
32,143 		 100
[ 102.7]
31,298 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,300 
b (　           ) 
19,542  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.8]
22,837 		 100
[  74.2]
30,778 
30,800 
c (　           ) 
24,156  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,914 		 100
[  75.8]
31,549 
31,500 
d (　           ) 
21,556  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,146 		 100
[  65.9]
32,088 
32,100 
e (　           ) 
37,182  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.9]
39,597 		 100
[ 126.4]
31,327 
31,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  +1.4 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.1 交通・接近　  +1.1 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -15.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -19.1 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.3 交通・接近　  +6.1 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.4 交通・接近　 +10.9 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,400 円／㎡]  



御嵩 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,658,025 
702,795 
2,955,230 
2,740,340 
214,890 		 （　0.9709）
208,637 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　      3,660,298 円　　　　（　      9,040 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
御嵩 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 115.50 Ｓ2 231.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   405 ㎡     20.0 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  12.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.50 
100.0 
115.50 
1,693 
195,542 		 4.0  782,168 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
115.50 
100.0 
115.50 
1,095 
126,000 		 2.0  252,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
231.00 
100.0 
231.00 

321,542 		 1,034,168 
0 
⑨年額支払賃料        321,542 円　×　12ヶ月　＝　       3,858,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     231.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,858,504 円　　×　　  12.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　  12.0 ％　＝　　       497,580 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,648,924 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,034,168 円　×　　  88.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,101 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,658,025 円　　　　（　         9,032 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 可児
　　　　-501		 2,262  
(   2,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,740 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,699 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,693 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 可児
　　　　-508		 2,104  
(   2,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,559 
c 可児
　　　　-511		 2,337  
(   2,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,798 
御嵩 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 181,000 円  　　　　     36,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 124,395 円  　　　        4,146,504　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      304,000 円  　　　　     36,200,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        36,200 円  　　　　     36,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,200 円  　　　　     36,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         702,795 円　（　　　　　　         1,735 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     231.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,740,340 円  
（　　　　　         6,766 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,658,025 円      
②総費用 702,795 円      
③純収益　①－② 2,955,230 円      
④建物等に帰属する純収益 2,740,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 214,890 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 208,637 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          515 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,660,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,040 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 御嵩 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　可児郡御嵩町上恵土字塚脇７９１番１
 2030000175714-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
御嵩 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
御嵩 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.
鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 可児郡御嵩町上恵土字塚脇７９１番１
 ②地積
　(㎡)		 405  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:1		 店舗、住宅兼工場

Ｓ2		 県道沿いに店舗、住
宅等が混在する商業
地域		 北西12.5m県道 水道、下水 明智

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   140 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 採掘権（亜炭）の登録履歴あ
り。		 街

路		 １２．５ｍ県道 交通

施設		 明智駅北西方

1.4km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 新旧の国道２１号を結ぶ路線商業地域。可児市境に近く、ドラッグストアや地元資本の飲食店等が見られる。近
くのラスパ御嵩等の大型店等の影響もあり、繁華性は停滞気味である。地価はほぼ横ばい傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,940 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として御嵩町や可児市東部郊外の路線商業地域。需要者の中心は、飲食店や小売店等の開設を目指す
小規模事業者の外、ドラッグストア等の郊外型の店舗展開を図る県外資本も含まれる。標準地近隣周辺では、潜在需要
は高いが、まとまった規模の店舗用地の供給の余地は殆どなく、あっても事業用定期借地権による出店が主流で、取引
は少ない。よって、市場の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣周辺は、小規模店舗やドラッグストアーも見られる商業地域。取引の中心は自用の店舗等の目的で、収益性を重視
した賃貸物件は少ない。賃貸借市場の成熟の程度が低いので、収益価格は低位に試算された。比準価格は、事例が少な
いので、可児市も含めた類似性の高い事例から求めたもので、市場の実態を反映した価格として信頼性が高い。よって
、比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　可児 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[107.0]		 100
[160.0]		 [100.0]
100		 31,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 輸送用機械製造業のウエイトが高い。外国人
の割合も県内８位。亜炭廃坑問題、名鉄広見
線の存続問題及び新庁舎建設計画等の動向が
注目される。

国道２１号ＢＰと旧国道２１号を結ぶ路線商
業地域。可児市境にあって、一定の背後地を
有するが、周辺の大型店と競合し、やや低迷
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.3
交通・接近　　　  +4.2
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 御嵩 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 御嵩３５

-68202		 可児郡御嵩町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西9.5m町道
、北東5m、
角地
（都） 

(70,200)
b 御嵩３５

-68028		 可児郡御嵩町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東9m国道、
南東5m、角地
（都） 準住居

(70,200)
c 御嵩３６

-68862		 可児郡御嵩町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北10.5m国道、
南2.7m、
二方路
（都） 準工
河川保全区域
(70,200)
d 御嵩Ｙ４７

-69410		 可児郡御嵩町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西2.5m町道、
中間画地
（都） ２住居

(60,160)
e 可児１４

-64918		 可児市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
北4.5m、角地
（都） ２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,844  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
30,917 		 100
[  98.4]
31,420 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,400 
b (　           ) 
19,542  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.8]
22,930 		 100
[  72.2]
31,759 
31,800 
c (　           ) 
16,971  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  80.0]		 100
[  97.9]
21,474 		 100
[  70.7]
30,373 
30,400 
d (　           ) 
24,156  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,963 		 100
[  76.7]
31,243 
31,200 
e (　     40,493) 
49,701  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
48,253 		 100
[ 150.5]
32,062 
32,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.1 交通・接近　  +1.1 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 -15.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  +5.8 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -19.1 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  +9.4 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,400 円／㎡]  



御嵩 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化しており、適正な再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,655,673 
702,716 
2,952,957 
2,740,340 
212,617 		 （　0.9709）
206,430 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　      3,621,579 円　　　　（　      8,940 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
御嵩 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 115.50 Ｓ2 231.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   405 ㎡     20.0 m x   20.0 m  前面道路：県道     　  12.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は住宅各２戸、駐車場は８台を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.50 
100.0 
115.50 
1,686 
194,733 		 4.0  778,932 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
115.50 
100.0 
115.50 
1,096 
126,588 		 2.0  253,176 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
231.00 
100.0 
231.00 

321,321 		 1,032,108 
0 
⑨年額支払賃料        321,321 円　×　12ヶ月　＝　       3,855,852 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     231.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,855,852 円　　×　　  12.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　  12.0 ％　＝　　       497,262 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,646,590 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,032,108 円　×　　  88.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,083 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,655,673 円　　　　（　         9,026 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 御嵩
　　　　-501		 1,656  
(   1,562) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,690 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,692 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,686 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 可児
　　　　-507		 2,162  
(   2,041) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,832 
c 可児
　　　　-509		 1,991  
(   1,986) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[128.0]		 100
[100.0]
1,555 
御嵩 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 181,000 円  　　　　     36,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 124,316 円  　　　        4,143,852　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      304,000 円  　　　　     36,200,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        36,200 円  　　　　     36,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,200 円  　　　　     36,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         702,716 円　（　　　　　　         1,735 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     231.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,740,340 円  
（　　　　　         6,766 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,655,673 円      
②総費用 702,716 円      
③純収益　①－② 2,952,957 円      
④建物等に帰属する純収益 2,740,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 212,617 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 206,430 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          510 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,621,579 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,940 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 御嵩 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　可児郡御嵩町上恵土字塚脇７９１番１
 2030000175714-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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