令和6年1月15日　提出 岐阜川辺 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜川辺 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正雄   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡川辺町中川辺字上中町５０番５ ②地積 　(㎡) 640   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1.5:1 店舗 Ｓ2 小規模店舗等が建ち 並ぶ旧来の商業地域 西7.2m町道、南側道 水道、下水 中川辺 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．２ｍ町道 交通 施設 中川辺駅南東方 400m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、町内中心部に旧来から形成される商業地域であるが住宅地化傾向が強く今後はより住宅地への移行 を強めつつ推移すると予測。住宅地化が進行する中、商業地需要は弱く地価は下落傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川辺町内及び隣接市町の商業地域、商住混在地域全般と把握される。需要者の中心は地元資本の事業者等 であるが商業地として衰退傾向にあり住宅地への移行傾向から住宅用地としての個人需要も認められる。当該地域は、 隣接市町の大型商業施設に顧客が吸引され繁華性及び市場競争力が弱く需要は乏しい為商業用地としての取引は殆どな い。取引される価格帯は立地条件や規模等に応じて多様であるが、土地のみで概ね坪あたり８～１０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法 については、近隣地域内においては自用目的での店舗併用住宅、事務所利用等が中心で収益不動産は立地せず事業者向 けの賃貸市場は未成熟であることから賃貸用商業用途建物建設の想定は合理性を欠くと判断し同手法は非適用とした。 よって市場の実態を反映した比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八百津 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,100 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [ 99.0] 100 [ 77.9] [104.0] 100 26,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済に大きな影響を与える規模の施設の 新設、事業計画等はなくほぼ安定的に推移も 人口は過去５年間で４．６％減少した。 中心市街地に形成される既存の商業地として 熟成し、住宅地化等衰退傾向にあるも用途的 にはほぼ安定しており地域要因の大きな変動 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.2 交通・接近　　　 -28.2 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％