令和6年1月13日　提出 岐阜川辺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜川辺 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 6,410,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡川辺町西栃井字蟹子１３６１番１ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 が見られる住宅地域 南東4m町道 水道、下水 中川辺 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 中川辺駅南東方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 木造２階の住宅地を標準的使用とする地域特性の継続を見込む。長期下落の地価に値ごろ感をうかがわせる動意 は乏しく、価格の調整局面が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川辺町及び八百津町・美濃加茂市の隣接地域と判定する。需要の中心は２０代から４０代の子育て世帯 で新築の戸建志向が強い。土地・建物一体の取引が主流であり、需給は供給サイド主導の調整で安定的に推移している が、土地単独の取引は売り手発端が多く、在庫も目立つ。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が５００万～８ ００万円、新築建売が１６００万～２２００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、川辺町及び美濃加茂市の隣接エリアで生じた５事例によって試算し、市場圏域の実態が投影された 価格が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、旧来地主の供給が主体の当該賃貸市場については、土地の 元本コスト、資産リスクに大様な賃料形成の常態化を把捉している。以上により、取引事例比較法の試算結果について 代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜川辺 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [115.7] [102.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町人口の直近１年減少率は前年並みの１％強 だが、外国人を除くとマイナス幅は拡大。全 町でプラス維持の世帯数も減少に転じるエリ アが増えている。 地域外形は旧家主体で静態的に推移している が、旧態色を残しながらも新規の宅地供給が 散発するエリアとは地域競争力の差異が広が っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.3 交通・接近　　　  -0.1 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％