令和6年1月15日　提出 岐阜川辺 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜川辺 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正雄   TEL.

鑑定評価額 9,140,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡川辺町中川辺字南竹ノ内１４９６番３外 ②地積 　(㎡) 345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主体に農 地も見られる住宅地 域 東6m町道 水道、下水 中川辺 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 町道 交通 施設 中川辺駅東方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、町内中心部の既存の住宅地域で熟成し、今後共現時の用途的特性を維持しつつ推移すると予測する 。町内の住宅地需要の中心は市街地外縁部が主であり地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中川辺駅周辺に形成される、中川辺地区、西栃井地区の住宅地、及び比久見地区の新興住宅地を含 む。需要者の中心は、市内居住者又は美濃加茂市方面の事業所に勤務する勤労者である。建売分譲住宅を主体とする不 動産業者等も含まれる。中川辺駅周辺に形成される既存の住宅地としてほぼ熟成しており、土地供給は限定的。需要の 中心価格帯は、土地は４００万円～７００万円程度。新規戸建分譲住宅は概ね２，８００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法 については、当該地域の需要者の中心は戸建住宅の自己利用を目的とする個人であり、近隣地域内には収益不動産は立 地せず、賃貸市場の熟成は見られないので共同住宅建設の想定は合理性を欠くと判断し同手法は非適用とした。よって 市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年価格からの推移などを踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済に大きな影響を与える規模の施設の 新設、事業計画等はなくほぼ安定的に推移も 人口は過去５年間で４．６％減少した。 川辺町庁舎周辺に形成される戸建住宅を主体 とする既存の住宅地域であり、住宅地として 熟成、安定しており地域要因に大きな変動は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％