別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
坂祝 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂祝 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.
鑑定評価額 25,400,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加茂郡坂祝町黒岩字村前３８３番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,033  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 診療所兼住宅

Ｓ2		 県道沿いに店舗、一
般住宅等が散在する
地域		 北西9m県道、南西側道 水道、下水 坂祝

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 坂祝駅北方

2.6km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 坂祝町の西部を南北に縦断する幹線街路沿道に、低層店舗のほか医院や低層住宅が散在し農地も見られる未熟性
な郊外路線型の商業地域であり、概ね現状維持的に推移すると予想される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、坂祝町内のほか広域的には美濃加茂市や加茂郡の西部の幹線道路沿道の商業地域や用途混在的な地域が
含まれる。需要者は地元個人事業主、法人等などであるが、当該地域は繁華性に欠ける用途混在的な商業地域であり、
売買実績が少なく、需要の中心となる価格帯は明確には形成されていない。利用の現況は、概ね現状維持的に推移して
おり、地価水準としては周辺背後の住宅地域と同程度の水準は維持していると考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は幹線道路沿道の用途混在的な未熟性な商業地域であるが、当該地域の賃貸需要は乏しく、また町内の大半の
地域にあっても賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。他方、土地取引は自用目的の取引が中心で
ある。取引事例は隣接市内も含めて同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある事例を収集し得た。よって、
代表標準地との比較検討を踏まえ、実証性のある事例資料に基づく比準価格を採用して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　美濃加茂 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[155.2]		 [ 96.0]
100		 24,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 自動車工場の撤退により一旦人口減少が強ま
ったが、令和４年春ごろより、人口は増加傾
向で推移している。


沿道に農地が多く残存しているが、概ね現状
維持的で、特段の地域要因の変化は見られな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.4
交通・接近　　　  +5.9
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +5.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂祝 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 坂祝３６

-64553		 加茂郡坂祝町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m町道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b 美濃加茂４
３
-72057		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8.5m市道
、北東6.2m、
二方路
（都） 

(70,200)
c 美濃加茂Ｙ
４６
-60366		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d 美濃加茂Ｙ
４７
-65870		 美濃加茂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9.7m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e 富加４６

-68257		 加茂郡富加町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,270  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
22,848 		 100
[  88.3]
25,875 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.0]
　　　　 100
24,800 
b (　           ) 
23,595  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
25,217 		 100
[ 103.5]
24,364 
23,400 
c (　           ) 
19,146  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
24,902 		 100
[ 105.8]
23,537 
22,600 
d (　           ) 
29,921  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
29,447 		 100
[ 106.4]
27,676 
26,600 
e (　     21,464) 
21,464  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
21,400 		 100
[  80.2]
26,683 
25,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -0.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  -8.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -20.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,600 円／㎡]  



坂祝 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  造成後既に相当期間を経過し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 坂祝町内では，町内の大半の地域にあって、貸店舗や貸事務所等の賃貸市場は未成熟であるため、賃貸物件を想
定することは現実的ではなく、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 坂祝 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加茂郡坂祝町黒岩字村前３８３番１
 2030000397091-0000
2 　加茂郡坂祝町黒岩字村前３８３番５
 2030000397094-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
坂祝 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂祝 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統   TEL.
鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 加茂郡坂祝町黒岩字村前３８３番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,033  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1.5		 診療所兼住宅

Ｓ2		 県道沿いに店舗、一
般住宅等が散在する
地域		 北西9m県道、南西側道 水道、下水 坂祝

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 坂祝駅北方

2.6km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 基幹国道に接続する県道沿い用途混在地域として現状維持にて推移すると予測。依然として需給弱含み感は否め
ない状況にあるが新たに建設される製紙新工場の稼働は地域経済や有効需要に好影響を与えるものと推定する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は坂祝町及び隣接市の価格的な牽連関係がある商業地域、用途混在地域。主たる需要者は地縁性を有する事
業者のほか全国・地方展開を図り顧客流動性に着目する事業者を含む。商業集積は国道２４８号バイパス沿いに移転し
つつあり商業地域的色彩は薄く特筆すべき繁華性を有しないことから依然として需給は弱含み、地価も下落傾向推移と
予測する。需要中心価格帯は土地坪当たり８万円程度と推定する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 町内において商業用建物に対する需要は殆ど見受けられず賃貸借市場の成熟の程度は極めて低いことから収益還元法の
適用を断念した。本件では町内において自用目的の取引が中心的であること及び牽連関係を有する取引事例を収集でき
たことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地からの検討を踏まえて鑑定評価額を
上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　美濃加茂 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[155.5]		 [ 96.0]
100		 24,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減から微増に転じた。高齢化率は上
昇傾向にある。土地取引件数は概ね横這い推
移、下落基調であった土地取引価格は回復傾
向にある。

地域要因に目立った変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.4
交通・接近　　　  +5.9
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +42.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂祝 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 美濃加茂Ｙ
４６
-59949		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北8m、角地
（都） 近商
居住誘導区域
(90,200)
b 富加４６

-68257		 加茂郡富加町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c 美濃加茂Ｙ
４６
-59675		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南12m市道、
中間画地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(80,200)
d 美濃加茂４
３
-72057		 美濃加茂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8.5m市道
、北東6.2m、
二方路
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,427  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.7]
35,602 		 100
[ 144.4]
24,655 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.0]
　　　　 100
23,700 
b (　     21,464) 
21,464  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
21,400 		 100
[  80.2]
26,683 
25,600 
c (　           ) 
27,418  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
33,865 		 100
[ 137.6]
24,611 
23,600 
d (　           ) 
23,595  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
25,344 		 100
[  98.6]
25,704 
24,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.9 交通・接近　 +13.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　 +21.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -20.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0 街路　　　　  +2.9 交通・接近　 +19.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　 +10.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -0.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,400 円／㎡]  



坂祝 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の用途混在地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 商業用建物に対する需要は殆ど見受けられず賃貸借市場の成熟の程度は極めて低いことから収益還元法の適用自
体に合理性が認められないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 坂祝 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　加茂郡坂祝町黒岩字村前３８３番１
 2030000397091-0000
2 　加茂郡坂祝町黒岩字村前３８３番５
 2030000397094-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考