令和6年1月15日　提出 坂祝 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂祝 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.

鑑定評価額 6,470,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡坂祝町取組字宮西６８１番５ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も残る駅に近接した 住宅地域 南6m町道 水道、下水 坂祝 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 町道 交通 施設 坂祝駅西方 300m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ坂祝駅に比較的近い、木曽川右岸沿いに形成された旧来からの住宅地域である。静態的に推移しており、地 域的には転入による需要増加は見込み難いので、地価は弱含みに推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、坂祝町内の住宅地域を中心としているが、広域的には隣接する美濃加茂市西部の住宅地域も含まれる。 古くからの住宅地域であり、需要者の中心は、同町に地縁及び血縁関係を有する者に限られる傾向がみられる。不動産 取引は散発的で、市場での需要の中心となる価格帯は、明確には形成されていない状況にある。基幹産業であった自動 車工場が撤退後、製紙会社の進出が決まった。但し、産業構造の転換に伴う影響はしばらく残るものと考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は旧来からの住宅地域であり賃貸市場は未成熟である。また、対象標準地の画地規模では経済合理性のある賃 貸建物を想定は困難であり収益還元法は非適用とした。他方、土地の取引は居住の快適性や利便性に重点をおいた自用 目的の取引が中心の地域であり、隣接市内も含めてた同一需給圏内の類似地域において信頼性のある事例を収集し得た 。よって、代表標準地との比較検討を踏まえ、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美濃加茂 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [137.0] [103.0] 100 27,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車工場の撤退により一旦人口減少が強ま ったが、令和４年春ごろより、人口は増加傾 向で推移している。 旧来からの住宅地域であり、住民の高齢化が 進んできている。地域要因に特に目立った変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.8 交通・接近　　　  +7.4 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％