鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
岐阜大野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜大野 5-1

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　杉山　淳

TEL.

鑑定評価額

29,700,000 円

１㎡当たりの価格

31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番１外				②地積　(㎡)	932 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,400) （その他）
	1.2:1	店舗Ｓ1	中小規模の小売店舗が多い路線商業地域	南11.5m国道	水道	揖斐 5.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 950 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．５ｍ国道

交通

施設

揖斐駅東方

5.8km

法令

規制

（都）
(70,400)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗集積の程度がやや低い路線商業地域であり、大きな変動はないと思われる。エネルギー価格高騰等による景
気の先行きの不透明感も継続しており、地価は下落で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大野町及び周辺市町の幹線ないし準幹線道路沿いの商業地域が中心である。需要者は、店舗、営業所等を
経営する法人等様々である。当該地域は大型スーパー等が集積するエリアに近接する商業地であるが店舗集積の程度が
やや低く、繁華性も低いため需要は弱い。中心となる価格帯は規模によりまちまちであるため見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は大野町及び隣接する揖斐川町、池田町の幹線ないし準幹線沿いの商業地の事例を中心に採用しており、市場
の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性の観点から求めた論理的な価格であるが、当該地域の賃貸需
要が弱く、建設費の高止まりの影響もあり低位に求められたため参考に停まる。本件では、実証的な比準価格を採用し
、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大野（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     32,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

原材料やエネルギー価格高騰の影響はあるが
、個人消費が若干回復している。地域経済は
依然として厳しい状況である。

車両の交通量は多いが、新規出店は少ない。
地域要因に特段の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

-0.6 ％

３　試算価格算定内訳

岐阜大野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大野Ｙ３３ -67038	揖斐郡大野町		建付地	（　）	長方形	北20m県道、南4m、二方路		（都） (80,400)
b	揖斐川３０ -71286	揖斐郡揖斐川町		更地	（　）	不整形	南西14.5m国道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
c	揖斐川５１ -71397	揖斐郡揖斐川町		底地	（　）	ほぼ整形	西11.7m町道、北5.1m、角地		（都）準工 (70,200)
d	揖斐川Ｙ３０ -59179	揖斐郡揖斐川町		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m国道、中間画地		（都） (70,400)
e	池田Ｙ５９ -66984	揖斐郡池田町		底地	（　）	不整形	北東8m国道、南西3.5m、二方路		（都） (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,152	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	33,983	100 [ 95.9]	35,436	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,400
b	(　 ) 13,500	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 61.2]	21,772	100 [ 78.8]	27,629		27,600
c	(　 12,741) 21,233	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	22,539	100 [ 60.9]	37,010		37,000
d	(　 ) 15,124	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	16,284	100 [ 61.1]	26,651		26,700
e	(　 13,088) 26,176	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	28,278	100 [ 86.7]	32,616		32,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -38.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.3	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,900 円／㎡]

岐阜大野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,944,800	997,074	3,947,726	3,315,660	632,066	（　0.9709） 613,673	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	10,766,193 円　　　　（　 11,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜大野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	280.00	Ｓ1	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	400 ％	400 ％	932 ㎡	34.0 m x 28.0 m	前面道路：国道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	100.0	280.00	1,593	446,040	5.0	2,230,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		446,040		2,230,200
								0

⑨年額支払賃料	446,040 円　×　12ヶ月　＝　 5,352,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,352,480 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 428,198 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,924,282 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,230,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,518 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,944,800 円　　　　（　 5,306 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	本巣　　　　-509	1,992 ( 1,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,732	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,593 円/㎡）　基準階 1 F B
b	本巣　　　　-505	1,419 ( 1,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,577
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜大野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,200 円	43,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	160,574 円	5,352,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 205,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 367,900 円	43,800,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	43,800 円	43,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,800 円	43,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 997,074 円　（　　　　　　 1,070 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,800,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,315,660 円（　　　　　 3,558 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,944,800 円
②総費用	997,074 円
③純収益　①－②	3,947,726 円
④建物等に帰属する純収益	3,315,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	632,066 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	613,673 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 658 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,766,193 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐阜大野 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番１	2002005160985-0000
2	揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番２	2002005160986-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
岐阜大野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜大野 5-1

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　馬渕　晶江

TEL.

鑑定評価額

29,700,000 円

１㎡当たりの価格

31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番１外				②地積　(㎡)	932 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,400) （その他）
	1.2:1	店舗Ｓ1	中小規模の小売店舗が多い路線商業地域	南11.5m国道	水道	揖斐 5.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 950 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．５ｍ国道

交通

施設

揖斐駅東方

5.8km

法令

規制

（都）
(70,400)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いであり町内では相対的に繁華性に優るが、企業等の出店意欲は弱く地域要因は静態的である。地価は弱
含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大野町及び隣接市町の幹線道路及び準幹線道路沿いの地域で特に価格牽連性が強い地域は町内の路線商業
地域。需要者は地縁性を有する個人事業主または法人が中心であるもののチェーン展開する沿道サービス業者も含まれ
る。当該地域は国道沿いのため交通量は一定数あり沿道には各種小売店舗等が集積するものの新規出店は少なく静態的
で、顧客も近隣市町の大型店舗へ流出している。町内の商業地の取引は少なく中心価格帯の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の多くは個人事業者の自用店舗や店舗併用住宅が中心である。比準価格は周辺地域を含めた幹線道路沿い事例
を中心に収集し査定しており実証的な価格である。衰退傾向にある商業地域のため収益物件は非常に少なく賃貸市場の
成熟度も低いことから査定された収益価格の妥当性は低い。よって、収益価格は参考程度に留め、比準価格を採用し近
隣市町の商業地域の地価動向も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　大野（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     32,100 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

社会活動の正常化、賃金の上昇も見られたが
、それを上回る物価上昇により消費者の節約
志向が強まり地域経済の先行きは不透明。

交通量の多い国道沿いであるが、地域要因は
概ね静態的であり、特段地域要因に変動は認
められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

-0.6 ％

３　試算価格算定内訳

岐阜大野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大野Ｙ３３ -67038	揖斐郡大野町		建付地	（　）	長方形	北20m県道、南4m、二方路		（都） (80,400)
b	揖斐川Ｙ４５ -73183	揖斐郡揖斐川町		更地	（　）	ほぼ整形	北7.5m国道、東5.5m、南3.6m、三方路		（都）近商 (90,200)
c	揖斐川３０ -71286	揖斐郡揖斐川町		更地	（　）	不整形	南西14.5m国道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
d	本巣Ｙ５４ -72474	本巣市		更地	（　）	ほぼ正方形	東16m国道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,152	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	33,983	100 [ 100.8]	33,713	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,700
b	(　 ) 24,100	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	22,990	100 [ 75.8]	30,330		30,300
c	(　 ) 13,500	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 61.2]	21,772	100 [ 76.8]	28,349		28,300
d	(　 ) 26,596	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	32,913	100 [ 103.4]	31,831		31,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.2	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -38.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,900 円／㎡]

岐阜大野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,906,535	1,031,259	3,875,276	3,277,810	597,466	（　0.9709） 580,080	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	10,176,842 円　　　　（　 10,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜大野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	280.00	Ｓ1	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	400 ％	400 ％	932 ㎡	34.0 m x 28.0 m	前面道路：国道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家店舗（一棟貸し）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	100.0	280.00	1,574	440,720	3.0	1,322,160
							1.0	440,720
～

～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		440,720		1,322,160
								440,720

⑨年額支払賃料	440,720 円　×　12ヶ月　＝　 5,288,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,288,640 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 528,864 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,759,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,322,160 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,899 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 440,720 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 134,860 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,906,535 円　　　　（　 5,265 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北方　　　　-510	2,256 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,735	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,623 円/㎡　月額支払賃料（　 1,574 円/㎡）　基準階 1 F B
b	本巣　　　　-509	1,992 ( 1,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	1,606
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜大野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,500 円	43,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	158,659 円	5,288,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 205,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 363,700 円	43,300,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,031,259 円　（　　　　　　 1,107 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,277,810 円（　　　　　 3,517 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,906,535 円
②総費用	1,031,259 円
③純収益　①－②	3,875,276 円
④建物等に帰属する純収益	3,277,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	597,466 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	580,080 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 622 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,176,842 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐阜大野 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番１	2002005160985-0000
2	揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番２	2002005160986-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考