令和6年1月12日　提出 揖斐川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   揖斐川 5-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 4,360,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖斐郡揖斐川町三輪字中神明３１９番６ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 低層店舗、住宅等が 混在する既成商業地 域 西7.8m国道 水道、ガス、下水 揖斐 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ国道 交通 施設 揖斐駅北方 1.7km 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は繁華性が乏しい既成商業地で、少子高齢化等により背後人口が減少し購買力が大きく低下している。 現状では商環境の改善が難しいと思われ、今後も当分の間は衰退傾向で推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町ないし隣接する池田町等の幹線道路沿いの商業地域と思料する。主な需要者は地元の商店経営者で、 一部にチェーンストア事業者も見込まれる。近年、町内の客足は大型商業施設やＷｅｂサイト等へ流失しており、また 、少子高齢化や若年層の転出等の影響を受けて購買力が大きく低下している。こうした中で、近隣地域周辺の取引は近 時把握されておらず、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法では商業地等の４事例を採用して、幹線道路沿いの商業地特有の要因を適切に把握して信頼性のある比 準価格を試算した。一方、近隣地域は商業集積が不十分でテナント需要も弱いため、収益還元法は非適用とした。以上 から、本件では、成約事例から求めて指標性を有する比準価格を標準にして、代表標準地との秤量的な検討も行った上 で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜大野 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [128.7] [100.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化が進み人口減少、高齢化が目立つ。三 輪地区の商業地は住民の高齢化・若年層の転 出等から購買力が低下して商住混在地へ移行 しつつある。 近隣地域周辺では新規出店など特段の動きは 見られず、商況は衰退傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.1 交通・接近　　　  -0.8 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +5.3 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％