令和6年1月12日　提出 揖斐川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   揖斐川 -1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 4,220,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖斐郡揖斐川町三輪字町裏１２７１番５ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西7m町道 水道、ガス、下水 揖斐 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ町 道 交通 施設 揖斐駅北方 2.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当町は近年若年層の転出等により住宅需要が大きく減退し、売物件の市場滞留期間が長期化している。今後も当 分の間は市場の回復が見込めないと思われるので、地価下落はこれからも続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町の三輪市街地及びその周辺部の住宅地域である。主な需要者は町内居住の１次取得者で、町外からの 転入者は少ない。三輪地区は当町中心部にあって、広範に既成住宅地が形成されている。当町では少子高齢化や若年層 の転出等により需要が大きく減退して、最近分譲物件がまったく見られなくなった。取引は土地単体や中古住宅が散発 的に行われる程度で、市場は静態的に推移している。土地取引（６０坪）の中心価格帯は４百万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、土地取引では利便性や居住性に着目した自用目的のものが大 半である。試算では同じ三輪地区の２事例を採用して実証性を備えた比準価格を求めた。一方、手狭な対象標準地にお いて収益性を測ることは経済合理性に反するため、収益還元法は適用しなかった。以上から、本件では指標性に優る比 準価格を標準とし、代表標準地との検討も行った上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜池田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [ 92.9] [101.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化が進み人口減少、高齢化が目立つ。土 地取引件数・新設住宅着工数とも減少傾向。 少子高齢化等の影響から不動産市場は需給と も弱い。 近隣地域に特段の動きはみられないが、周辺 では市場滞留期間が長期に及ぶ売物件が目に つき、地価の押下げ要因として把握される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.5 交通・接近　　　  -2.7 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％