令和6年1月12日　提出 輪之内 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   輪之内 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 5,740,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安八郡輪之内町大吉新田字辺ノ割６１８番 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 等が混在する住宅地 域 南西5m町道、南東側道 水道、下水 新羽島 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 新羽島駅南西方 11.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 輪之内町南部の農地が広がる中、農家住宅と一般住宅等が混在する既成住宅地域で、今後も現状維持にて推移す ると予測する。開発可能な土地は乏しく、需要も限定的で、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は輪之内町及び周辺市町における住宅地域で、需要者の中心は町内居住者、勤労者等地縁性を有する個人で ある。当町では近年工場の新設、増設が相次いで見られ、既成住宅地周辺で分譲等による宅地供給が散発的に見られる 。当地域は集落的な地域で、選好性が劣り、需要は弱く、不動産取引は低調である。取引の中心は土地３００万～７０ ０万円程度、戸建分譲は近年見られないが、土地建物で総額２０００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は輪之内町及び隣接する海津市の事例を採用して市場の実態を反映している。一方、当該地域では賃貸市場が 未成熟であり、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的と判断し、収益還元法は適用しなかった。近隣 地域は、自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。高齢化率は上昇傾向にある が県下で７番目に低い水準。町北部で新工場 が令和６年１月に稼働予定で波及効果が期待 される。 農地が広がる中の集落的な地域で、地縁的取 引を除くと地域外からの土地需要は限定的で あり、静態的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.8 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％