令和6年1月12日　提出 神戸 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸 -3 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安八郡神戸町大字神戸字大円坊１１１７番６外 ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 準幹線道路背後の一 般住宅を中心とする 住宅地域 南4.5m町道 水道、下水 広神戸 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 広神戸駅南東方 700m 法令 規制 ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周辺は中心部に近く生活利便性が比較的良好な住宅地であるが、当地域は既成住宅地で供給が限られる ため、今後暫くの間は現状程度で安定的に推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町の市街地ないしその周辺部に所在する住宅地域と思料する。主な需要者は町内居住の１次取得者であ り、町外からの転入者も見込まれる。近隣地域は最寄駅や店舗等への接近性がよく、住環境も概ね良好である。従って 、周辺では一定の住宅需要が見込まれるものの既成住宅地で供給が限られるため、ユーザーは郊外の分譲物件を購入す ることが多い。取引の中心価格帯は土地（６０坪）で８百万円前後、建売分譲で２５～３０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域が所在する需給圏では利便性や居住性を指向する自用目的の取引が支配的であり、これらに基づく信頼性のあ る事例資料を収集して精度の高い比準価格が得られた。一方、画地が手狭な対象標準地において適正に収益性を測るの は難しく経済合理性を欠くため、収益還元法は非適用とした。以上から、本件では指標性に優る比準価格を標準とし、 代表標準地との価格均衡もはかって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安八 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.3] [103.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化は県平均を上回る。土地取 引件数・住宅着工数は増減するもほぼ横ばい 。東レ社宅跡地や周辺部の分譲など町内の宅 地開発は堅調。 一般住宅主体の中心部に近い住宅地域で、現 状では特段の変動要因が見られず安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.2 交通・接近　　　  -4.7 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％