令和6年1月12日　提出 神戸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 5,300,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安八郡神戸町大字神戸字昭和１４４０番１２ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m町道 水道、ガス、下水 広神戸 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 広神戸駅東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅団地で、住宅地としての熟成度は高いが地価に影響を与えるような変 動要因は見当たらない。今後当分の間は現状程度で安定的に推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町の市街地外周部等に所在する住宅地域である。主な需要者は町内居住の１次取得者で、町外からの転 入者も見込まれる。周辺一帯は利便性や居住性が概ね良好な所で、現在、近くの東レ社宅跡地で建売住宅が販売されて おり堅調な売れ行きを示している。こうした中で、町内には代替競合する住宅地が多く、地価の下げ止まりには至って いない。取引の中心価格帯は土地（６０坪）で６百万円前後、建売分譲で２３～３０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、取引では利便性や居住性に着目した自用目的のものが大半であ る。試算では町内の住宅地３事例等を採用して実証性を有する比準価格を求めた。一方、手狭な対象標準地において収 益性を測ることは経済合理性に反するため、収益還元法は適用しなかった。以上から、本件では比準価格を標準とし、 代表標準地との秤量的な検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安八 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [126.7] [100.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化は県平均を上回る。土地取 引件数・住宅着工数は増減するもほぼ横ばい 。東レ社宅跡地や周辺部の分譲など町内の宅 地開発は堅調。 近隣地域は都市ガス供給地区で住環境が概ね 良好であるが、現状は住宅団地のため変動要 因に乏しく安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -0.1 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％