別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
関ケ原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
関ケ原 5-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　杉山　淳   TEL.
鑑定評価額 8,130,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 不破郡関ケ原町大字関ケ原字宝有地５７７番１外
 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模小売店舗等が
多い国道沿いの商業
地域		 南15m国道、東側道 水道、下水 関ケ原

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 関ケ原駅南方

150m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 自用の小規模店舗が散見される商業地域であり、大きな変動はないと思われる。エネルギー価格高騰等による景
気の先行きの不透明感も継続しており、地価は下落で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は関ケ原町及び周辺市町の幹線ないし準幹線道路沿いの商業地域が中心である。需要者は、店舗等の経営を
目的とした地縁性を有する法人又は個人事業者である。当該地域は町内の主要な幹線道路沿いの商業地であるが店舗集
積の程度が低く、繁華性も低いため需要は弱い。中心となる価格帯は規模によりまちまちであるため見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は関ケ原町及び周辺市町の商業地の事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価
格は賃貸需要が殆ど認められず、対象標準地において収益用建物を想定することは事業収支の観点から合理的ではない
ため適用しない。本件では、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも
留意の上、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　海津 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,700 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.5]		 [105.0]
100		 34,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 原材料やエネルギー価格高騰の影響はあるが
、個人消費が若干回復している。地域経済は
依然として厳しい状況である。


車両の交通量は多いが、新規出店は殆ど見ら
れず、地域要因に特段の変動は認められない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.1
交通・接近　　　  -5.7
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -9.8
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 関ケ原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 関ケ原３３

-71183		 不破郡関ケ原町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12m県道、
東4m、角地
（都） 準工

(70,200)
b 垂井４８

-64259		 不破郡垂井町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5.5m県道
、中間画地
商業

(90,330)
c 垂井Ｙ５４

-70080		 不破郡垂井町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北13m国道、
西14m、角地
準工

(70,200)
d 大垣Ｙ５７

-65230		 大垣市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西10m県道、
中間画地
１住居
都市機能誘導区域
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     13,074) 
21,790  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  67.8]
31,689 		 100
[  79.0]
40,113 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
42,100 
b (　           ) 
33,424  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,157 		 100
[ 101.2]
32,764 
34,400 
c (　           ) 
63,525  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.2]
56,335 		 100
[ 150.0]
37,557 
39,400 
d (　           ) 
41,898  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
41,605 		 100
[ 137.7]
30,214 
31,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -32.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.9 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.8 交通・接近　  +5.9 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 +70.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.9 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.8 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.8 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,900 円／㎡]  



関ケ原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 当該地域は自用の小規模店舗等が散見される商業地域であり、賃貸需要は殆ど認められず、対象標準地において
収益用建物を想定することは事業収支の観点から合理的ではないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 関ケ原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　不破郡関ケ原町大字関ケ原字宝有地５７７番１
 2002000450566-0000
2 　不破郡関ケ原町大字関ケ原字宝有地５７７番７
 2002000450571-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
関ケ原 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
関ケ原 5-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊   TEL.
鑑定評価額 8,160,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 不破郡関ケ原町大字関ケ原字宝有地５７７番１外
 ②地積
　(㎡)		 233  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小規模小売店舗等が
多い国道沿いの商業
地域		 南15m国道、東側道 水道、下水 関ケ原

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 関ケ原駅南方

150m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ関ケ原駅至近の国道沿いの商業地域で、顧客の流動性に変化はなく、今後も現状維持程度の商業地域として
推移するものと予測する。なお、地価水準は今後も弱含みと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は関ケ原町全域及び西濃地域内の商業地域。需要者は圏内に地縁性を有する法人又は個人事業者が大半を占
め、新規参入者は殆ど見られない。当町は関ケ原古戦場関連の観光施設を有し、昨年の大河ドラマの影響もあって、観
光客は増加傾向にあるが、その効果は限定的である。また、隣接垂井町の大型商業施設へ町内の顧客は流出しており、
当町の商業地域は衰退傾向が続いている。なお、町内の商業地取引は極めて少なく、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は都市部から離れた商業地域で、収益物件はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟で、規範性を有する賃貸事
例の収集が困難なため、収益還元法は非適用とした。なお、比準価格は実際に生起した取引価格から試算しており、市
場の実態を反映している。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定
評価額を上記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　海津 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,700 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.7]		 [105.0]
100		 35,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 関ケ原町の人口は継続して大幅な減少傾向に
ある。なお、既存商業地の店舗は大型商業施
設、ネット通販と競合状態にある。


特段の地域要因に変動はない。なお、交通量
に変化はないが、新規店舗の進出は見られな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.1
交通・接近　　　  -5.7
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -9.8
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 関ケ原 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 関ケ原Ｙ２
３
-59898		 不破郡関ケ原町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.4m町道、
東3m、角地
（都） 近商

(90,240)
b 関ケ原３３

-71183		 不破郡関ケ原町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12m県道、
東4m、角地
（都） 準工

(70,200)
c 垂井４８

-64259		 不破郡垂井町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東5.5m県道
、中間画地
商業

(90,330)
d 垂井Ｙ５４

-70080		 不破郡垂井町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北13m国道、
西14m、角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,034  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
27,722 		 100
[  90.5]
30,632 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
32,200 
b (　     13,074) 
21,790  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  67.8]
31,689 		 100
[  87.6]
36,175 
38,000 
c (　           ) 
33,424  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,157 		 100
[ 105.7]
31,369 
32,900 
d (　           ) 
63,525  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.2]
56,335 		 100
[ 158.9]
35,453 
37,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -20.1 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -32.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.9 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.8 交通・接近　  +5.9 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 +80.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.9 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,000 円／㎡]  



関ケ原 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 都市部から離れた自用の店舗等を中心とする地域で、収益物件はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟で、規範
性を有する賃貸事例の収集が困難である。よって、収益物件の想定は客観的な合理性を欠くため、収益還元法は
非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 関ケ原 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　不破郡関ケ原町大字関ケ原字宝有地５７７番１
 2002000450566-0000
2 　不破郡関ケ原町大字関ケ原字宝有地５７７番７
 2002000450571-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考