令和6年1月12日　提出 関ケ原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   関ケ原 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊   TEL.

鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 不破郡関ケ原町大字松尾字下矢尻２６５番４ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地も見られる住宅地 域 西5.6m町道 水道、下水 関ケ原 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．６ ｍ町道 交通 施設 関ケ原駅南西方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅のほかに農地も見られる旧来からの集落地域で、今後も現状維持程度で推移するものと予測 する。なお、地価水準は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は関ケ原町及び隣接垂井町、大垣市上石津町地区の住宅地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人 層で、圏外からの転入者は極めて少ない。町内では新規の宅地開発はあまり見られず、不動産取引は極めて低調に推移 している。なお、当該地域は農家住宅が多く、市場参加者が少ないのが実情である。周辺部での中心価格帯の把握には 困難性を有するが、概ね土地は４００万円～６００万円程度、土地建物で１２００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は都市部から離れた集落地域で賃貸市場が未成熟なため、収益価格を試算しなかった。当該地域は旧来からの 住宅地域で、不動産取引は自己使用目的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との 検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　関ケ原 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [128.6] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 関ケ原町の人口は減少傾向が続いており、岐 阜県全体に比べ減少率はかなり高い。また、 高齢化率も県全体より高い水準で推移してい る。 特段の地域要因に変動はない。なお、旧来か らの集落地域で静態的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.6 交通・接近　　　  +4.8 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％