令和6年1月12日　提出 垂井 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   垂井 -6 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 9,260,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 不破郡垂井町岩手字新屋敷５９６番１ ②地積 　(㎡) 617   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が農地の中 に散在する住宅地域 北東4m町道 水道 垂井 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 垂井駅北西方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家住宅主体の調整区域に所在する集落地域であることから、今後も当分の間は現状程度で静態的に 推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は調整区域等に所在する住宅地域と思料する。主な需要者は圏内居住者で、このほか圏内に地縁を有する者 も見込まれる。調整区域では既存宅地性の可否が重要であり、その要件を充たす宅地であれば相応の市場性を有すると 思われる。ただ、現状の宅地供給は市街化区域で賄われており、また、岩手地区は外縁部にあって交通接近条件が劣る ため、その市場性が劣後することに変わりはない。調整区域の取引は実需中心でその中心価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当町及び大垣市等の調整区域の収集事例を用いて、取引事例比較法を適用し実証性・客観性を有する比準価格が得られ た。一方、公法規制がきびしい調整区域において、貸家を建設して収益モデルを想定することが出来ないため、収益還 元法は非適用とした。本件では実際の成約事例から試算した比準価格を標準とし、代表標準地との秤量的な検討も行っ て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [161.6] [100.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化は県平均を上回って進行。 土地取引件数・住宅着工数は概ね横ばい。宅 地開発は綾戸地区が中心であるが、分譲戸数 は減少傾向。 当町北西部の集落地域であり、現状では特段 の変動要因が見られず、安定的静態的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.6 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％