令和6年1月12日　提出 垂井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   垂井 -3 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　中園　真一   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 不破郡垂井町東神田３丁目３１番 ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が散在す る区画整理済の新興 住宅地域 東6m町道 水道、下水 垂井 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 垂井駅南方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周辺は最寄駅への接近性や住環境は良好であるが、素地の供給が少なく宅地開発が限られるため、今後 当分の間は緩やかに熟成度を増してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町市街地周辺部の住宅地域であるが、特に価格牽連性を有するのは東神田地区である。主な需要者は町 内居住の１次取得者で、町外からの転入者も見込まれる。東神田地区は区画整然とした住宅地で住環境が良く、岐阜・ 名古屋方面への通勤や買物の便が良好である。従って、町内には代替競合する住宅地は見当たらず、現状の価格水準は 商業地を上回っている。取引の中心価格帯は土地（６０坪）で１１百万円前後、建売分譲で２７～３５百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域が所在する需給圏では利便性や居住性を指向する自用目的の取引が支配的であり、これらに基づく信頼性のあ る事例資料を収集して規範性の高い比準価格を試算した。一方、当地域は収益性の追及が可能であるが、収益モデルを 想定するには対象標準地が手狭なため収益価格は試算しなかった。本件では成約事例から求めた比準価格を標準とし、 代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　垂井 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 70.6] [102.0] 100 52,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化は県平均を上回って進行。 土地取引件数・住宅着工数は概ね横ばい。宅 地開発は綾戸地区が中心であるが、分譲戸数 は減少傾向。 近くで共同住宅の建設が見られた程度で、近 隣地域は概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.9 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％