令和6年1月12日　提出 垂井 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   垂井 -1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 7,950,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 不破郡垂井町清水１丁目３４番 ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 北6m町道 水道 垂井 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 垂井駅北西方 900m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ垂井駅徒歩圏内の区画整理された住宅地域であり、住宅地域としての熟成度は緩やかに増している。散発的 に宅地供給はあるが、相対的な選好性は低く、割高感もあり、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は垂井町及び周辺市町の住宅地域で、需要者は町内及び周辺市町に居住・勤務する一次取得者層が中心であ る。当地域はＪＲ垂井駅北西方の区画整理された住宅地域で、住環境・利便性は比較的良好である。宅地利用は徐々に 増えているが、駅南側の東神田地区や大垣市に隣接する綾戸地区と比較して選好性が低く、近年における不動産取引は やや低調である。土地価格は６００万～９００万円程度、新規の戸建分譲は２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は垂井町内の住宅地事例を採用して市場の実態を反映している。一方、当地域は一部アパート等も見られるが 、賃貸市場は未成熟で、対象標準地の画地の状況等を考慮し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的 と判断し、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は自己使用目的の取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決 定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、地域の変動状況等を考慮の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　垂井（県） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化が進み、人口は減少傾向。東神田 地区等の住宅地として人気のある地域を除く と垂井町内の住宅地需要は全般的に低迷して いる。 下水道が令和６年に供用開始予定。散発的に 農地転用による宅地の供給が見られ、住宅地 域として緩やかに熟成しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％ -0.5 ％