別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岐南 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐南 9-2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　豊田　真弘   TEL.
鑑定評価額 33,700,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽島郡岐南町伏屋７丁目１４２番外
 ②地積
　(㎡)		 779  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

2:1		 工場

 工場のほか一般住宅
及び農地も見られる
工業地域		 北7.5m町道、東側道 水道、下水 岐南

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ町道 交通

施設		 岐南駅南東方

3.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小工場のほか一般住宅等が混在する住工混在地域で、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料され
、地価水準はやや上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岐南町及び近隣市町に存する住工混在地域。主たる需要者は、工場・倉庫等としての利用を目的とする
事業者等が中心だが、宅地開発素地となる農地も散在していることから宅地分譲としての需要もある。なお、需要者の
属性や取引形態も多様であることから、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 工場や倉庫は賃貸用物件が少ないことから、適正な賃料水準を見出しにくい状況にある。また、近隣地域では自己利用
目的での取引が中心であることから、収益価格の信頼性は相対的に劣る。よって、現実の市場性を反映した比準価格を
標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,000 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 96.7]		 [102.0]
100		 43,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍で加速した消費者のＥＣシフトの影
響により、物流施設用地に対する需要は底堅
い。


地域要因に目立った変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  -4.7
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐南 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐南Ｙ３１

-66652		 羽島郡岐南町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m町道、
西5.5m、角地
準工

(70,200)
b 笠松Ｙ３２

-59105		 羽島郡笠松町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m町道、
中間画地
近商

(90,200)
c 岐南２４

-56585		 羽島郡岐南町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12m町道、
北11m、角地
準工

(70,200)
d 笠松Ｙ３２

-67531		 羽島郡笠松町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m町道、
西4m、角地
準工

(70,200)
e 笠松６０

-67045		 羽島郡笠松町

 更地


   
（　          ） 		 台形 南7.9m町道、
北西6m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,499  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
41,193 		 100
[  99.5]
41,400 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
42,200 
b (　           ) 
34,787  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
38,768 		 100
[  94.0]
41,243 
42,100 
c (　           ) 
42,502  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
41,429 		 100
[ 103.5]
40,028 
40,800 
d (　           ) 
23,036  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  55.6]
41,432 		 100
[  87.2]
47,514 
48,500 
e (　           ) 
29,297  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.6]
38,753 		 100
[  93.0]
41,670 
42,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  -3.6 環境　　　　  +2.5
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.9 交通・接近　  +5.4 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -44.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  +5.3 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -24.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,200 円／㎡]  



岐南 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,854,602 
813,072 
3,041,530 
2,462,400 
579,130 		 （　0.9709）
562,277 		 （  5.4 -  0.1 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     10,609,000 円　　　　（　     13,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐南 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 380.00 Ｓ1 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   779 ㎡     40.0 m x   19.4 m  前面道路：町道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建の貸倉庫（一棟貸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
380.00 
100.0 
380.00 
915 
347,700 		 5.0  1,738,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
100.0 
380.00 

347,700 		 1,738,500 
0 
⑨年額支払賃料        347,700 円　×　12ヶ月　＝　       4,172,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,172,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       333,792 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,838,608 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,738,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,994 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,854,602 円　　　　（　         4,948 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐南
　　　　-911		 845  
(     801) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
988 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      919 円/㎡

　月額支払賃料
（　      915 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐南
　　　　-915		 758  
(     756) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
849 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岐南 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 102,600 円  　　　　     34,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 125,172 円  　　　        4,172,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      229,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      287,200 円  　　　　     34,200,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        34,200 円  　　　　     34,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,200 円  　　　　     34,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         813,072 円　（　　　　　　         1,044 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  90,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 50 ％　＋　0.0731 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,462,400 円  
（　　　　　         3,161 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,854,602 円      
②総費用 813,072 円      
③純収益　①－② 3,041,530 円      
④建物等に帰属する純収益 2,462,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 579,130 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 562,277 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          722 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,609,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐南 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽島郡岐南町伏屋七丁目１４２番
 2008000010072-0000
2 　羽島郡岐南町伏屋七丁目１４３番
 2008000010073-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
岐南 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岐南 9-2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.
鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 43,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 羽島郡岐南町伏屋７丁目１４２番外
 ②地積
　(㎡)		 779  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

2:1		 工場

 工場のほか一般住宅
及び農地も見られる
工業地域		 北7.5m町道、東側道 水道、下水 岐南

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ町道 交通

施設		 岐南駅南東方

3.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ２１号、２２号の両国道が利用可能で、各務原インターチェンジも近く、需要は見込まれるが、立地余地が少な
く、又住宅地も近いことから地域に大きな変化はない。地価は倉庫、工場地の需要は強く上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岐南町及び隣接する笠松町、岐阜市南部、各務原市西部の工業地域及び住工用途混在地域である。主た
る需要者は、工場・倉庫等としての自己利用を目的とする法人、個人事業者のほか、分譲業者も含まれる。高速道路の
インターチェンジや主要国道へのアクセスも悪くないが、大規模立地用地が無く、周辺に住宅も多いことから工場進出
は停滞している。中心的な価格帯は、取引が少なく、また、規模等に影響され見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法
は、当該地域内には自用を目的とする低層事業所が一般的で、賃貸は転、廃業等による空倉庫等が中心で当初から収益
を目的とした建物はなく、賃料水準が低いことから収益価格は相当低く試算された。よって、市場の実態を反映した比
準価格を採用し、更に代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岐阜 9-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,000 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 96.5]		 [102.0]
100		 43,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和４年の県内工場立地件数は５６件、立地
面積は６９ｈａでともに全国３位と引き続き
高水準を維持している。


各務原インターチェンジ、国道２１号、２２
号へのアクセス良好な各務原市西部から岐南
町周辺では、工場地の需要が増加している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岐南 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 岐南２４

-56585		 羽島郡岐南町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西12m町道、
北11m、角地
準工

(70,200)
b 岐南３１

-63466		 羽島郡岐南町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東5m町道、
中間画地
準工

(60,200)
c 岐南Ｙ３１

-66652		 羽島郡岐南町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m町道、
西5.5m、角地
準工

(70,200)
d 岐阜南Ｙ３
２
-67834		 岐阜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10m国道、
東8m、角地
準工
居住誘導区域
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,502  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
41,594 		 100
[ 103.5]
40,187 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
41,000 
b (　           ) 
49,819  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
49,919 		 100
[ 105.3]
47,406 
48,400 
c (　           ) 
34,499  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
41,481 		 100
[  96.4]
43,030 
43,900 
d (　           ) 
36,258  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.8]
40,376 		 100
[ 101.8]
39,662 
40,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.4 交通・接近　  +4.8 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.7 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -2.6 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,400 円／㎡]  



岐南 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  規範性のある造成事例を収集することができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,899,430 
823,326 
3,076,104 
2,534,400 
541,704 		 （　0.9709）
525,940 		 （  5.4 -  0.1 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      9,923,396 円　　　　（　     12,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岐南 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 380.00 Ｓ1 380.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 70 ％   200 ％   200 ％   779 ㎡     40.0 m x   19.4 m  前面道路：町道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫（一棟貸し）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
  ～ 1		 倉庫
380.00 
100.0 
380.00 
892 
338,960 		 3.0  1,016,880 
1.0  338,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
380.00 
100.0 
380.00 

338,960 		 1,016,880 
338,960 
⑨年額支払賃料        338,960 円　×　12ヶ月　＝　       4,067,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,067,520 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       284,726 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,782,794 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,016,880 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,457 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          338,960 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         107,179 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,899,430 円　　　　（　         5,006 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 岐南
　　　　-916		 774  
(     772) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
905 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      919 円/㎡

　月額支払賃料
（　      892 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 岐南
　　　　-909		 944  
(     904) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
935 
c 岐南
　　　　-911		 845  
(     801) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
917 
岐南 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,600 円  　　　　     35,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 122,026 円  　　　        4,067,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      229,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      295,600 円  　　　　     35,200,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        35,200 円  　　　　     35,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,200 円  　　　　     35,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         823,326 円　（　　　　　　         1,057 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  90,000 円／㎡　×　     380.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 50 ％　＋　0.0731 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,534,400 円  
（　　　　　         3,253 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,899,430 円      
②総費用 823,326 円      
③純収益　①－② 3,076,104 円      
④建物等に帰属する純収益 2,534,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 541,704 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 525,940 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          675 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,923,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岐南 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　羽島郡岐南町伏屋七丁目１４２番
 2008000010072-0000
2 　羽島郡岐南町伏屋七丁目１４３番
 2008000010073-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考