鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
岐南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐南 5-1

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　丸山　正樹

TEL.

鑑定評価額

115,000,000 円

１㎡当たりの価格

88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月13日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽島郡岐南町八剣１丁目６９番外				②地積　(㎡)	1,298 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:1.5	事務所兼倉庫Ｓ3	国道沿いに店舗、営業所が混在する路線商業地域	東41m国道、背面道	水道、ガス、下水	細畑 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 250 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

主要幹線道路沿いに店舗等が
集積する路線商業地域

街

路

４１ｍ国道

交通

施設

細畑駅南方

1.2km

法令

規制

近商
(100,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

沿道サービス型の飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も緩やかに店舗等集積が進みつつ推移すると予測す
る。地価水準は、若干の上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、当町及び周辺市町の幹線道路沿いを中心とした路線商業地域である。需要者は地元事業者及び全国展開
を図る沿道店舗経営者等である。名古屋方面とを結ぶ交通の要衝で車両の往来が多く、飲食店等が建ち並び、当町で最
も繁華性の高い路線商業地域であり、地価は堅調に推移している。なお、周辺では事業用定期借地権による店舗出店が
多く、実際の商業地取引が少ないため、中心となる価格帯は、求めることができなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は自己使用の事業者による利用が中心であり、賃貸物件については定期借地が多く事業者向けの賃貸市場の熟
成度は低く収益価格の精度は劣る。よって、本件では、当町及び隣接の岐阜市並びに笠松町の商業地の取引事例より求
め、市場性を反映し、規範性の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口、高齢化率とも微増傾向にある。ただし
、人口は、令和４年は、微減であった。

特段の変動要因は見られず、現状維持で推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜南６１ -68296	岐阜市		建付地	（　）	不整形	南14.8m市道、北東7.4m、角地		商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	岐阜中Ｙ３９ -68055	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m県道、北東6m、角地		商業居住誘導区域 (100,400)
c	岐南Ｙ２４ -58703	羽島郡岐南町		更地	（　）	不整形	北西9m町道、南東8.3m、二方路		準工 (70,200)
d	笠松Ｙ３２ -67896	羽島郡笠松町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西16m県道、中間画地		２住居 (70,200)
e	笠松Ｙ６０ -58871	羽島郡笠松町		更地	（　）	ほぼ台形	北13.2m県道、西6.6m、角地		１住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,325	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.5]	93,517	100 [ 106.6]	87,727	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	92,100
b	(　 ) 85,652	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.4]	92,697	100 [ 101.9]	90,969		95,500
c	(　 ) 64,429	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,429	100 [ 76.7]	84,001		88,200
d	(　 ) 75,002	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,502	100 [ 73.9]	84,576		88,800
e	(　 ) 65,291	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	63,429	100 [ 76.0]	83,459		87,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -26.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -24.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +7.1	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,400 円／㎡]

岐南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の路線商業地域に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,103,503	1,878,949	7,224,554	3,853,500	3,371,054	（　0.9721） 3,277,002	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	60,685,222 円　　　　（　 46,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	340.00	Ｓ1	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	1,298 ㎡	30.0 m x 40.0 m	前面道路：国道　 41.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗（スケルトン）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	340.00	100.0	340.00	2,337	794,580	6.0	4,767,480
							0.0	0
～

～

～

～

計		340.00	100.0	340.00		794,580		4,767,480
								0

⑨年額支払賃料	794,580 円　×　12ヶ月　＝　 9,534,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保、計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,534,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 476,748 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,058,212 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,767,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,291 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,103,503 円　　　　（　 7,013 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐南　　　　-507	1,764 ( 1,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	2,384	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,349 円/㎡　月額支払賃料（　 2,337 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐南　　　　-511	1,643 ( 1,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	2,282
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	262,500 円	52,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	286,049 円	9,534,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 784,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 441,000 円	52,500,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,878,949 円　（　　　　　　 1,448 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,500,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,853,500 円（　　　　　 2,969 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,103,503 円
②総費用	1,878,949 円
③純収益　①－②	7,224,554 円
④建物等に帰属する純収益	3,853,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,371,054 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,277,002 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,685,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐南 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	羽島郡岐南町八剣一丁目６９番	2008000021601-0000
2	羽島郡岐南町八剣一丁目７０番	2008000021602-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
岐南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐南 5-1

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　豊田　真弘

TEL.

鑑定評価額

115,000,000 円

１㎡当たりの価格

88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	67,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	羽島郡岐南町八剣１丁目６９番外				②地積　(㎡)	1,298 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:1.5	事務所兼倉庫Ｓ3	国道沿いに店舗、営業所が混在する路線商業地域	東41m国道、背面道	水道、ガス、下水	細畑 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 250 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４１ｍ国道

交通

施設

細畑駅南方

1.2km

法令

規制

近商
(100,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、主要幹線道路の交通結節点に位置し、繁華性にも優れる。今後
も商業地域として安定的に推移するものと思料され、地価水準はやや強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岐南町及び近隣市町の幹線道路沿いの路線商業地域。主たる需要者はロードサイド店舗を展開する全国
規模の企業や近隣市町の法人が中心と考えられる。名古屋方面とを結ぶ交通の要衝という希少性から、沿道型商業地と
しての需要は堅調に推移するものと思料する。なお、路線商業地域では事業用定期借地権の活用が中心であることから
、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、低層店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域。自己利用目的又は事業用定期借地権の活用が中心であり、
収益物件の建築を前提とした土地取得を目的とする需要者は限定される。よって、類似地域における信頼性の高い取引
事例を基に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当町の総人口、生産年齢人口は微増傾向にあ
り、全般的に土地需要は底堅い。

地域要因に特段の変動要因は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜南２４ -67771	岐阜市		貸家建付地	（　）	長方形	東15m県道、南6m、西4m、三方路		準工居住誘導区域 (80,200)
b	岐阜中２４ -56304	岐阜市		更地	（　）	ほぼ正方形	南12m県道、東5.5m、角地		２住居居住誘導区域 (80,200)
c	岐阜中２４ -56680	岐阜市		建付地	（　）	不整形	北12.8m市道、東6.5m、南5m、三方路		準工居住誘導区域 (70,200)
d	岐南Ｙ２４ -58703	羽島郡岐南町		更地	（　）	不整形	北西9m町道、南東8.3m、二方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,301	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	74,042	100 [ 83.6]	88,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	93,000
b	(　 ) 45,394	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,394	100 [ 64.1]	70,817		74,400
c	(　 ) 34,780	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 62.5]	55,592	100 [ 68.6]	81,038		85,100
d	(　 ) 64,429	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,944	100 [ 64.7]	100,377		105,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -9.3	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 -9.3	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -37.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,400 円／㎡]

岐南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,216,469	1,910,198	7,306,271	3,985,620	3,320,651	（　0.9721） 3,228,005	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	59,777,870 円　　　　（　 46,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	340.00	Ｓ1	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	1,298 ㎡	30.0 m x 40.0 m	前面道路：国道　 41.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家店舗（スケルトン）を一括で賃貸することを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	340.00	100.0	340.00	2,366	804,440	6.0	4,826,640
							0.0	0
～

～

～

～

計		340.00	100.0	340.00		804,440		4,826,640
								0

⑨年額支払賃料	804,440 円　×　12ヶ月　＝　 9,653,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,653,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 482,664 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,170,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,826,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,853 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,216,469 円　　　　（　 7,101 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岐南　　　　-507	1,764 ( 1,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,321	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,378 円/㎡　月額支払賃料（　 2,366 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岐南　　　　-511	1,643 ( 1,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,434
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	271,500 円	54,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	289,598 円	9,653,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 784,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 456,100 円	54,300,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	54,300 円	54,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,300 円	54,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,910,198 円　（　　　　　　 1,472 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,985,620 円（　　　　　 3,071 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,216,469 円
②総費用	1,910,198 円
③純収益　①－②	7,306,271 円
④建物等に帰属する純収益	3,985,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,320,651 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,228,005 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,777,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐南 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	羽島郡岐南町八剣一丁目６９番	2008000021601-0000
2	羽島郡岐南町八剣一丁目７０番	2008000021602-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考