令和6年1月12日　提出 海津 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海津 5-3 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海津市南濃町吉田字二切７６０番１外 ②地積 　(㎡) 980   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.5:1 店舗兼住宅 Ｓ2 国道沿いに店舗等が 建ち並ぶ路線商業地 域 北東12m国道 水道、下水 美濃松山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 美濃松山駅北西方 1.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通量の多い国道沿いの商業地域であるが、店舗の閉店等が目立ち、繁華性は低下しており、出店傾向は弱い状 況が継続している。地域要因に大きな変動もなく、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は海津市及び周辺市町の商業地域である。需要者は地縁性を有する個人事業者及び沿道サービス業者である 。国道沿いの路線商業地域であるが、近隣市町の大型店舗に顧客が吸引され、商況は沈滞傾向にある。新規出店意欲は 総じて低く、商業地域としての相対的地位は低下傾向にある。背後地の人口減少、高齢化の進展等もあり、土地取引は 全般的に低調に推移している。市内の商業地の取引は少なく中心価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、海津市の商業地の取引事例を採用したが、地域の特性を適切に反映して試算した。一方、近隣地域は飲食 店舗等が見られる商業地域であるが、従来からの自用の店舗等が中心となっており、収益物件はほとんど見られず、ま た、出店傾向が弱く、賃貸事例も見出せない地域のため、収益還元法は適用しなかった。よって、取引の実態を反映し 実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商圏人口の減少、郊外型大型店舗への顧客流 出、事業者の高齢化、後継者不足に原材料価 格の高騰も加わり、市内の商業地は厳しい状 況が続いている。 交通量は多いが、店舗の空室化や未利用地化 が目立ち、衰退傾向にあり、商業地域として の相対的地位が低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.8 交通・接近　　　  -1.8 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％