令和6年1月12日　提出 海津 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海津 5-2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男   TEL.

鑑定評価額 31,500,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海津市平田町今尾字東区１０２３番３外 ②地積 　(㎡) 1,049   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 台形 1.5:1 店舗 Ｓ2 小売店舗、金融機関 等が建ち並ぶ商業地 域 南東9m県道、三方路 水道、下水 駒野 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 駒野駅北東方 5.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣商業的な性格が濃く、繁華性は低い部類で、空店舗が散見される。土地需要は弱く、この傾向は持続すると みる。これを反映して、地価は引続き下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市及び圏域市町の幹線道路沿いの商業地域が中心と把握する。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁 性のある個人事業者が大半を占め、圏外からの需要者は少ない。都市郊外部での大型複合店舗への顧客流出等で需要が 弱く、空店舗が見られる。地域内においては自用の店舗等が殆どであり、いくらかの賃貸があるものの総じて賃貸市場 は弱い。取引価格の中心帯は、取引が少なく、規模等が区々であり、把握困難な情勢である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 県道沿いにあって、自用目的での低層店舗等の利用が支配的な商業地域である。商業事業者向けの賃貸市場は未成熟で 経済合理的な収益を期待することは困難と判定し、収益還元法は非適用とした。よって、実証的で有用性、指標性に優 れる幹線道路沿いの事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地価格との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のと おり決定した。なお、単価と総額との関連にも留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [103.4] [103.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市への景気回復の波及度は低く、当市の不 動産市場は商業地、住宅地とも低迷している 。依然として地価下落は持続している。 地域の商況に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。なお、三方路とし ての市場優位性は維持している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.8 交通・接近　　　  -3.3 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％