令和6年1月12日　提出 海津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海津 5-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海津市海津町馬目字西方３６３番１ ②地積 　(㎡) 834   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 Ｓ2 低層の店舗とスーパ ー等が混在する路線 商業地域 南11m県道 水道、下水 駒野 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 駒野駅東方 3.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は海津市海津町の旧来からの商業地域であるが、背後地の人口減少の影響から新規店舗等の進出は停滞 気味で、今後も現状維持程度で推移するものと予測される。地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は海津市及び隣接市町の幹線・準幹線道路沿いの商業地域。需要者は圏内に地縁性を有する沿道サービス業 種を中心とする法人又は個人事業者。当該地域は県道沿いに各種店舗が見られる旧来からの商業地域で、市内では比較 的商業集積度は高い地域である。なお、交通量に大きな変化はないが、新規店舗の進出は殆ど見られず、商業地需要は 弱い状態が続いている。市内の商業地取引はやや回復傾向が見られるが、件数は依然として少ないのが実情である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は都市部から離れた自用の店舗等を中心とする地域で、収益物件はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟で、 規範性を有する賃貸事例の収集が困難なため、収益還元法は非適用とした。なお、比準価格は価格牽連性が強いと判断 される海津市内の商業地事例を中心に試算しており、市場の実態を反映している。よって、市場の実態を反映した比準 価格を採用して、前年価格からの変動状況についての分科会での検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海津市の人口は継続して減少傾向にある。な お、既存商業地の店舗は大型商業施設、ネッ ト通販と競合状態にある。 特段の地域要因に変動はない。なお、交通量 に変化はないが、新規店舗の進出はなく、店 舗の閉鎖や空店舗の継続が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％