令和6年1月12日　提出 海津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海津 -4 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男   TEL.

鑑定評価額 3,110,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海津市南濃町徳田字榊野１２０番６ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が多く県道 に近い既成住宅地域 西5m市道 水道 駒野 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   180 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 駒野駅北西方 2.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特に変動要因は認められず、現状維持程度で持続すると推察する農家集落的な地域である。地価水準が上位の地 域の地価下落に伴う相対的位置の変化により、地価はそれと連動してやや高目の下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は海津市内の旧南濃町の住宅地域を中心とし、旧海津町、旧平田町及び隣接養老町地内の住宅地域を含むと 認識する。諸施設との利便性に恵まれていない地域と言える。主な需要者層は、当該圏域に地縁性等を有する個人であ る。新規参入者は稀である。静態的な農家集落的色彩が強い住宅地域であり、土地取引の発生件数は少ない。当市の不 動産経済情勢もあって、土地需要は弱含み持続と推考する。需要の中心となる価格帯は、土地で３百万円強とみる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件での試算価格は比準価格のみである。諸施設への利便性が見劣りし、変化に乏しい農家集落的な地域であること等 から、有効な賃貸市場は未成立である。また、画地規模や静態的な地域様相からしてもアパ－ト等の賃貸用の建築想定 は、経済的な合理性に欠ける。よって、現実の経済行為としての市場実証性、有用性に優れる比準価格を採用し、過年 度価格の推移等も留意、検討して、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の新設住宅着工戸数は芳しくなく、全般 的に活性化していない。地価は依然として下 落傾向持続となっている。 選好性が弱い地域で、静態的な変動要因とな っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％