令和6年1月12日　提出 海津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海津 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 8,620,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海津市海津町長久保字竹原１８２番 ②地積 　(㎡) 516   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか工場 、農地等も見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 石津 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 石津駅北東方 4.9km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便施設から距離がある農家集落地域であり、不動産市場は静態的である。令和６年４月に海津町内の５校が高 須小学校に統合予定であり、地域経済の低迷と共に、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は海津市海津町及び周辺地域の住宅地域である。農地が広がる中、農家住宅のほか工場等も見られる集落地 域であり、需要者の中心は当該地域に地縁性を持つ者で、圏外からの転入者はほとんどみられない。海津市は人口減少 、高齢化の進行が顕著であり、また、当地域は、利便性も劣ることから、選好性が低く、土地需要は弱い状況が続いて いる。土地取引は少なく、隣地買増しや地縁的なものが大半で、中心価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は海津市内の住宅地事例を採用して市場の実態を反映している。一方、農家集落地域内にあり、賃貸市場が極 めて乏しく、共同住宅を想定することが非現実的と判断し、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は自己使用目的の 取引が大半で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標 準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [101.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海津市の人口減少率及び高齢化率は県平均を 大幅に上回っている。宅地分譲等はほとんど なく、住宅地需要は全般的に低調である。 農地が広がる中の農家集落地域で、地縁的取 引を除くと地域外からの土地需要は限定的で あり、静態的に推移している。東江小学校が 統合予定である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％