令和6年1月12日　提出 海津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海津 -1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男   TEL.

鑑定評価額 3,900,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海津市海津町高須町字武士小路３６０番３外 ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｓ2 一般住宅のほかこど も園等も見られる住 宅地域 南6.5m市道 水道、下水 駒野 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 駒野駅東方 3.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成市街地内で、小学校に近接した良好な居住性を有する住宅地域である。しかし、地域経済の低迷等から、宅 地販売は相対的に長期化し、需要は払底気味と認識する。これを反映して、地価は弱含み持続と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市の一般住宅地部分が主と認識する。需要者の中心は市内既存居住の若年層の一次取得者で、市外転 入者は少ない。地域周辺は市役所及び小学校等の公共施設のほか、相対的に市中心部等へのアクセスが良好な住宅地域 である。旧来より持家比率が高い土地柄もあって新規需要は弱く、住宅分譲物件の完売までにかなりの時間を要する。 市場での需要の中心価格帯は、土地は約５０坪で４百万円前後、新築住宅分譲をする場合で２千万円前後と考察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当市の中心機能部に位置し、例外的に節税対策の共同住宅が散見される程度で、一般住宅を主体とする住宅地である。 画地規模から合理的な経営規模の賃貸建物の建築が困難と思慮し、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、 同一需給圏内で、市内の住宅地の成約事例を収集、選択し、価格を決定しており、実証的で納得性等が高い。よって、 自用目的の取引が大部分で、利便性を重視する住宅地のため、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は高目の減少、高齢化が進行し、静態的 である。これを反映して、住宅市場の需給は 依然として弱い。 隣接の高須小は、本年４月、統合により海津 小となる予定である。 個別的要因に変動はない。なお、道路方位の 市場優位性は維持している。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％