別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
下呂 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下呂 5-1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　向川原　毅彦   TEL.
鑑定評価額 33,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 下呂市湯之島字門田８０１番２外
 ②地積
　(㎡)		 473  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 中層の温泉旅館等が
建ち並ぶ商業地域
 南東8.7m市道、南西側道 水道、下水 下呂

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．７ｍ市道 交通

施設		 下呂駅北東方

550m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は店舗、旅館等が建ち並ぶ下呂市中心部の商業地域である。下呂市内における観光業の経営環境は依然と
して厳しさも残るが、新型コロナの影響から脱却しつつあり、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は下呂市内の商業地域及び住商が混在する地域であり、需要者は地元の個人や法人、県内外の事業者である
。下呂市はもともと外国人観光客が少なく、新型コロナによるインバウンド蒸発の影響は限定的であった。国内客は回
復傾向にあり、新型コロナによって下落が進んだ地価は底を打った感があるが、下呂温泉は引湯権の負担が大きく、外
部からの参入が困難で取引が少ないため、地価の変動は顕在化し難い。市場の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では比準価格と収益価格を得た。商業地の評価において収益性は無視できないが、当地域の賃貸市場は未成熟であ
り、収益価格は低位に試算された。当地域では大半が自用店舗であり、収益物件の取引は殆どなく、市場の実勢を反映
した比準価格に優位性が認められる。比準に際しては旧下呂町内の商業性が認められる地域から事例を採用しており、
説得力を有する価格が得られた。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 下呂市は人口減少、高齢化の進行が顕著であ
る。令和５年の宿泊者数は前年比増の見込み
であり、観光業は回復基調にある。


地域要因に目立った変化等は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 下呂 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 下呂４０

-71680		 下呂市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6.8m市道
、北西2.8m、
角地
（都） 商業

(100,400)
b 下呂Ｙ４０

-75969		 下呂市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c 下呂４０

-69007		 下呂市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.5m市道、
中間画地
（都） 商業
土砂災害警戒区域
(90,270)
d 下呂Ｙ４０

-73728		 下呂市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,603  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.1]
48,279 		 100
[  69.2]
69,767 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
73,300 
b (　           ) 
57,762  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
66,936 		 100
[  95.8]
69,871 
73,400 
c (　           ) 
26,316  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
27,130 		 100
[  55.8]
48,620 
51,100 
d (　           ) 
40,939  		 100
[ 100.0]		 [  96.3]
100		 100
[  80.0]		 100
[  98.0]
50,286 		 100
[  62.8]
80,073 
84,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -15.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.9 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,000 円／㎡]  



下呂 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,810,912 
2,762,554 
11,048,358 
10,129,200 
919,158 		 （　0.9721）
893,513 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     16,546,537 円　　　　（　     35,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
下呂 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 264.00 Ｓ4 892.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
土砂災害警戒区域
 100 ％   400 ％   400 ％   473 ㎡     19.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   8.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階：店舗（フロアー貸し）、３、４階：共同住宅（２ＬＤＫ５０．７２㎡×３戸×２階） ⑦有効率　  82.1 ％
の理由		 エントランス、廊下等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
264.00 
81.1 
214.10 
2,071 
443,401 		 5.0  2,217,005 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
264.00 
81.1 
214.10 
1,740 
372,534 		 5.0  1,862,670 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
182.00 
83.6 
152.15 
1,290 
196,274 		 2.0  392,548 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
892.00 
82.1 
732.50 

1,208,483 		 4,864,771 
0 
⑨年額支払賃料      1,208,483 円　×　12ヶ月　＝　      14,501,796 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     732.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,501,796 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,036,126 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,765,670 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,864,771 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,242 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,810,912 円　　　　（　        29,199 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下呂
　　　　-502		 1,685  
(   1,654) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,080 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,071 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下呂
　　　　-503		 1,273  
(   1,270) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,819 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
下呂 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 552,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 444,054 円  　　　       14,801,796　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      165,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,324,800 円  　　　　    138,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       138,000 円  　　　　    138,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,762,554 円　（　　　　　　         5,840 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 138,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     892.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,129,200 円  
（　　　　　        21,415 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,810,912 円      
②総費用 2,762,554 円      
③純収益　①－② 11,048,358 円      
④建物等に帰属する純収益 10,129,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 919,158 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 893,513 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,889 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,546,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 下呂 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　下呂市湯之島字門田８０１番２
 2005005560194-0000
2 　下呂市湯之島字門田８０１番１０
 2005005560199-0000
3 　下呂市湯之島字門田８０１番１６
 2005005560203-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
下呂 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下呂 5-1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　寺村　建一郎   TEL.
鑑定評価額 33,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 下呂市湯之島字門田８０１番２外
 ②地積
　(㎡)		 473  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(100,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 中層の温泉旅館等が
建ち並ぶ商業地域
 南東8.7m市道、南西側道 水道、下水 下呂

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．７ｍ市道 交通

施設		 下呂駅北東方

550m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当温泉の宿泊客数は大幅に増えており、コロナ前に迫る水準まで回復してきた。観光ＰＲが奏功し、所在地背後
の温泉街を回数する若者が増えており、暫時地価は微増と判定した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 本来的な同一需給圏は旧下呂町中心部の温泉街と思料するが、事例の希少性により萩原町の国道沿い、地価水準の類似
する郡上市八幡町市街地からも事例を補完した。需要者は県内外の観光関連業者が中心。新型コロナ感染症の収束に伴
い、観光客が回復。インバウンド比率は低いものの、若い女性が市街地を回遊する姿が目立ってきた。平日の宿泊客数
も増えているが、商業地の取引は依然少なく、適正な地価水準の把握は困難な状況が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 京都等では経営と所有を分離した形態が多いが、下呂市では旧来型の所有者による経営が主流であり、自用の宿泊施設
用地としての市場性が重視される傾向にある。一方、市内に投資目的の収益物件は少なく、地域の実情に照らし、想定
建物の上層階を共同住宅としたため、比準価格に比して低位に試算された。以上の結果、本件では市場の実態を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り調整決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナは令和５年５月より感染症５類に
移行。円安下で、外国人観光客の入国が解禁
され、国内の主要観光地はインバウンドが再
開している。

新型コロナの収束とともに、昨春の卒業シー
ズン前後から若年層を中心に観光客が回復し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 下呂 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 下呂４０

-71680		 下呂市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6.8m市道
、北西2.8m、
角地
（都） 商業

(100,400)
b 下呂４０

-67845		 下呂市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 東11.6m国道、
中間画地
都計外 
c 郡上Ｙ３９

-59034		 郡上市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11.1m市
道、中間画地
（都） １住居

(60,200)
d 郡上Ｙ３１

-64876		 郡上市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m県道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,603  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.1]
48,279 		 100
[  70.1]
68,872 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
72,300 
b (　           ) 
36,968  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
36,968 		 100
[  52.1]
70,956 
74,500 
c (　           ) 
60,241  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
59,819 		 100
[  85.3]
70,128 
73,600 
d (　           ) 
60,503  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
63,305 		 100
[  91.8]
68,960 
72,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -15.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.4 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.2 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  -6.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,000 円／㎡]  



下呂 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,495,333 
2,765,805 
10,729,528 
9,737,000 
992,528 		 （　0.9715）
964,241 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     17,856,315 円　　　　（　     37,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
下呂 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 264.00 Ｓ4 892.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
土砂災害警戒区域
 100 ％   400 ％   400 ％   473 ㎡     19.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   8.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階部分は店舗、３～４階については居宅（ファミリータイプ６戸）の、店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  82.1 ％
の理由		 標準的な共用スペースを考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
264.00 
81.1 
214.10 
2,142 
458,602 		 6.0  2,751,612 
1.0  458,602 

 2～ 2		 店舗
264.00 
81.1 
214.10 
1,606 
343,845 		 6.0  2,063,070 
1.0  343,845 

 3～ 4		 居宅
182.00 
83.6 
152.15 
1,207 
183,645 		 3.0  550,935 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
892.00 
82.1 
732.50 

1,169,737 		 5,916,552 
802,447 
⑨年額支払賃料      1,169,737 円　×　12ヶ月　＝　      14,036,844 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     732.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における賃貸市場の実態を勘案し、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,036,844 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,146,948 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,189,896 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,916,552 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,432 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          802,447 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         251,005 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,495,333 円　　　　（　        28,531 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下呂
　　　　-504		 2,124  
(   2,105) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,124 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,213 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,142 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下呂
　　　　-505		 1,726  
(   1,694) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,301 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
下呂 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 650,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 430,105 円  　　　       14,336,844　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      177,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,248,000 円  　　　　    130,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,765,805 円　（　　　　　　         5,847 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     892.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,737,000 円  
（　　　　　        20,586 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,495,333 円      
②総費用 2,765,805 円      
③純収益　①－② 10,729,528 円      
④建物等に帰属する純収益 9,737,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 992,528 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 964,241 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,039 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,856,315 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 下呂 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　下呂市湯之島字門田８０１番２
 2005005560194-0000
2 　下呂市湯之島字門田８０１番１０
 2005005560199-0000
3 　下呂市湯之島字門田８０１番１６
 2005005560203-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考