鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
郡上 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡上 5-1

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　寺村　建一郎

TEL.

鑑定評価額

12,200,000 円

１㎡当たりの価格

74,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡上市八幡町本町８４０番１				②地積　(㎡)	164 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:3.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域	西7m市道	水道、下水	郡上八幡 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

郡上八幡駅北東方

1.5km

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、伝建保存地区に隣接し、観光客の影響を強く受ける既成商業地域。観光需要が回復しているが、高山
市等と比較すると宿泊施設が不足しており、日帰り観光にとどまることから今後も影響は限定的と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八幡町の市街地中心部に近い商業系地域と判断する。需要者は地元資本を主に、県外資本の事業者も潜
在する。令和５年５月の新型コロナウィルスの感染症５類移行を契機に、他の観光地同様、観光客の回復が顕著である
。但し、高山市等との比較で宿泊施設が不足しており、日帰り観光にとどまる傾向が強いことから地価への影響は弱い
ものと判断した。所在地東側を並走する県道沿いより得られた近時の取引は坪１７万円程度であった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近年ハウスメーカーによる高価格帯の共同住宅が現れ始めたが、特に、店舗併用物件については、更地から購入して採
算がとれるほど豊富な賃貸需要はなく、収益価格は低位に試算された。一方、取引の中心は自用目的であるため、実際
に市場で成立した取引事例に基づいた比準価格の実証性、説得力は高い。以上の結果、実証性の高い比準価格を中心に
、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り調整決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下呂 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,500 円／㎡

[101.0]
100

100
[105.0]

100
[ 92.8]

[100.0]
100

73,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和５年５月より新型コロナは感染症５類に
移行。円安下でインバウンドが解禁され、観
光地に外国人観光客が戻った。

高山でホテルの建設ラッシュが続くのとは対
象的に八幡は宿泊施設が限られており、観光
客増加による恩恵は限定的と解する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 -15.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡上 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	郡上Ｙ３９ -59034	郡上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11.1m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	郡上Ｙ３１ -68134	郡上市		建付地	（　）	ほぼ整形	南7m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	郡上３９ -56857	郡上市		建付地	（　）	ほぼ台形	東11m県道、中間画地		（都）１住居 (80,200)
d	郡上３９ -57010	郡上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m県道、南西2m、二方路		（都）２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,241	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,819	100 [ 79.6]	75,149	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,100
b	(　 ) 53,990	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	59,629	100 [ 79.1]	75,384		75,400
c	(　 ) 52,765	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,765	100 [ 69.3]	76,140		76,100
d	(　 ) 44,105	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,105	100 [ 60.0]	73,508		73,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.9	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,300 円／㎡]

郡上 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,124,706	520,323	2,604,383	2,193,840	410,543	（　0.9706） 398,473	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	7,379,130 円　　　　（　 45,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡上 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	93.96	ＬＳ2	188.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	164 ㎡	6.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸、２階：住宅２戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	94.00	100.0	94.00	1,768	166,192	2.0	332,384
							0.0	0
2～ 2	住宅	94.00	100.0	94.00	1,238	116,372	2.0	232,744
							0.0	0
～

～

～

計		188.00	100.0	188.00		282,564		565,128
								0

⑨年額支払賃料	282,564 円　×　12ヶ月　＝　 3,390,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の一時金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,390,768 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 271,261 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,119,507 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	565,128 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,199 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,124,706 円　　　　（　 19,053 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	郡上　　　　-501	1,515 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	1,870	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,771 円/㎡　月額支払賃料（　 1,768 円/㎡）　基準階 1 F B
b	郡上　　　　-502	936 ( 918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 80.0]	1,671
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

郡上 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,800 円	27,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	101,723 円	3,390,768　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,600 円	27,700,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 520,323 円　（　　　　　　 3,173 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0792	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,193,840 円（　　　　　 13,377 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,124,706 円
②総費用	520,323 円
③純収益　①－②	2,604,383 円
④建物等に帰属する純収益	2,193,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	410,543 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	398,473 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,430 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,379,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

郡上 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	郡上市八幡町本町８４０番１	2001000436512-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
郡上 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

郡上 5-1

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　清水　裕示

TEL.

鑑定評価額

12,200,000 円

１㎡当たりの価格

74,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	郡上市八幡町本町８４０番１				②地積　(㎡)	164 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:3.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域	西7m市道	水道、下水	郡上八幡 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

郡上八幡駅北東方

1.5km

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

伝建保存地区に隣接する市中心部の既成商業地域である。観光客の大幅な増加に伴い、当地域も賑わいが戻って
きていることから、地価についても、今後は下落基調から横ばいへ移行していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は当市八幡町の商業系地域一帯と判断されるが、特に価格牽連性が認められるのは川南の新町地区である。
需要者は地元資本の事業者が中心であるが、他市町からの流入も見られる。新型コロナの５類移行に伴い、郡上踊りも
コロナ前とほぼ同一規模での開催され、人流も飛躍的に増加し、店舗収益も改善の兆しが見られる。但し、所有権移転
を伴う売買には必ずしも結びつかず、取引も少ないため、適正な地価水準の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

投資目的の収益物件は少なく、不動産の収益性によって地価が形成されるほど市場は成熟していないため、賃貸物件を
建築想定する収益価格は低位に試算された。小売店舗が連坦する商業地域であるが、取引は自用目的が大半であり、実
際に市場で成立した取引事例を価格判定の基礎としている比準価格の説得力は高い。以上の結果、価格決定に際しては
比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下呂 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,500 円／㎡

[101.0]
100

100
[105.0]

100
[ 91.7]

[100.0]
100

74,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ以降、４年ぶりに本格開催された郡上
踊りでは、コロナ前を上回る人出を記録し、
観光客で賑わう店が大幅に増えてきた。

観光客は増えているが、坪２０万円を超える
土地取引は依然少ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 -16.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

郡上 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	郡上Ｙ３９ -66820	郡上市		底地	（　）	ほぼ長方形	北3.9m市道、中間画地		（都）１住居 (80,160)
b	郡上Ｙ３１ -64876	郡上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	郡上Ｙ３９ -59034	郡上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11.1m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	郡上Ｙ３１ -68134	郡上市		建付地	（　）	ほぼ整形	南7m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e	郡上３９ -57010	郡上市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m県道、南西2m、二方路		（都）２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 23,913) 47,826	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.0]	62,929	100 [ 77.1]	81,620	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,600
b	(　 ) 60,503	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	63,687	100 [ 85.3]	74,662		74,700
c	(　 ) 60,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,241	100 [ 75.7]	79,579		79,600
d	(　 ) 53,990	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	59,989	100 [ 85.1]	70,492		70,500
e	(　 ) 44,105	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,105	100 [ 70.5]	62,560		62,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.3	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.9	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,900 円／㎡]

郡上 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,187,976	527,660	2,660,316	2,241,360	418,956	（　0.9706） 406,639	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	7,530,352 円　　　　（　 45,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

郡上 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	93.96	ＬＳ2	187.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	164 ㎡	6.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２階：共同住宅（２ＤＫ、４６．９８㎡×２戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	93.96	100.0	93.96	1,717	161,329	5.0	806,645
							0.0	0
2～ 2	住宅	93.96	100.0	93.96	1,250	117,450	2.0	234,900
							0.0	0
～

～

～

計		187.92	100.0	187.92		278,779		1,041,545
								0

⑨年額支払賃料	278,779 円　×　12ヶ月　＝　 3,345,348 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,345,348 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 167,267 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,178,081 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,041,545 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,895 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,187,976 円　　　　（　 19,439 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	郡上　　　　-15	1,441 ( 1,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	1,521	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,724 円/㎡　月額支払賃料（　 1,717 円/㎡）　基準階 1 F B
b	郡上　　　　-501	1,515 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	1,926
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

郡上 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,200 円	28,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	100,360 円	3,345,348　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,700 円	28,300,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 527,660 円　（　　　　　　 3,217 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,300,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 187.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0792	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,241,360 円（　　　　　 13,667 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,187,976 円
②総費用	527,660 円
③純収益　①－②	2,660,316 円
④建物等に帰属する純収益	2,241,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	418,956 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	406,639 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,480 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,530,352 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

郡上 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	郡上市八幡町本町８４０番１	2001000436512-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考