令和6年1月11日　提出 郡上 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡上 -2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 50,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡上市八幡町島谷字高砂町１４３８番８ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか事業 所等も混在する住宅 地域 南東6.5m市道 水道、下水 郡上八幡 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 郡上八幡駅北東方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路へのアクセスや生活利便性に優れた、事業所等も混在する住宅地域である。人口減少、高齢化の進行に 伴い、地価は弱含みながらも、比較的安定的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、当市八幡町内の住宅地域一帯と判断されるが、特に価格牽連性が認められるのは川南の新町地区 周辺の住宅地である。需要者は当町に地縁関係を有する個人が中心。当市で最も繁華性が高い新町地区に隣接し、幹線 道路へのアクセスも良好なため、需給は比較的安定している。地縁的選好性が強いため、規範性のある取引は少ないが 、地元精通者によれば、更地の相場は概ね坪１５万円前後とのことである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は事業所等も混在する住宅地域に存するが、投資目的の収益物件は殆どなく、画地規模も小さいため、賃貸 物件を建築想定する収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において規範性の高い取引 事例より求めており、自用目的の取引が中心となる地域においては特に規範性が高い。以上の結果、価格決定に際して は、比準価格を標準とすべきと判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡上 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,900 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [102.6] [102.0] 100 50,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ以降、４年ぶりに本格開催された郡上 踊りでは、コロナ前を上回る人出を記録し、 観光客で賑わう店が大幅に増えてきた。 郡上踊りの経済効果は、商業地では大きな影 響を与えるが、住宅地への影響は小さい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.2 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％