令和6年1月11日　提出 郡上 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡上 -1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 50,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡上市八幡町職人町７６０番１ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (80,200) （その他） 土砂災害警戒区域 伝建保存地区 1:6 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な既成住宅地 域 東5.5m市道 水道、下水 郡上八幡 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 郡上八幡駅北東方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (80,200) 土砂災害警戒区域 伝建保存地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、木造住宅が建ち並ぶ市中心部の既成住宅地域である。人の出入りが少なく、静態的な地域で、地価に ついては、今後も弱含みながら比較的安定的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、当市八幡町内の既成住宅地域一帯と判断されるが、特に価格牽連性が認められるのは伝建保存地 区に指定されている川北の住宅地域である。需要者は当地域に地縁関係を有する個人が中心。歴史的風情を有する既成 市街地にあって潜在需要も見込まれるが、市場限定的な土地柄のため、規範性のある取引は少ない。取引の中心となる 価格帯の把握は困難であるが、更地の場合、総額で１０百万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は旧来からの住宅地域に存するが、当地域に賃貸物件は殆どなく、標準地の画地規模も小さいため、賃貸物 件を建築想定する収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において発生した多数の取引 事例に基づき、規範性の程度を判定の上、求められた価格で、市場の実態を反映した説得力のある価格である。以上の 結果、価格決定に際しては、比準価格を標準とすべきと判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ以降、４年ぶりに本格開催された郡上 踊りでは、コロナ前を上回る人出を記録し、 観光客で賑わう店が大幅に増えてきた。 郡上踊りの経済効果は、商業地では大きな影 響を与えるが、住宅地への影響は小さい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％