令和6年1月12日　提出 本巣 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本巣 -3 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　晶江   TEL.

鑑定評価額 3,730,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本巣市長屋字新開４８７番２８ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地も多い国道背後の 住宅地域 北4.5m市道 水道 穂積 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 穂積駅北方 9.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後で農地も残る既存の住宅地域であり、周辺の宅地は新規の供給も少なく将来的にも大きな変動はないと 予測する。市街地から離れ土地需要も減退傾向にあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本巣市及び隣接市町の住宅地域で特に価格牽連性が強いのは市北部の住宅地域や周辺の農家集落地域。主 な需要者は当該圏域に地縁性を有する個人が中心である。市南部と比較すると市街地北部の住宅地は人気が低く、当該 地域も郊外部に位置し利便性が劣ることから取引は少なく、他地域からの転入も見られず需要は減退傾向である。中心 価格帯は見出しにくい状況にあるが、土地は３００万～７００万円程度、新築戸建は２，０００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅が主体の地域であり需要者は自己居住目的の中堅個人層である。売買市場は自己使用目的が大部 分であり、快適性や利便性が重視され、対象標準地の画地規模では事業収支の観点からも共同住宅を想定することは非 現実的な為、収益還元法は非適用とした。比準価格は市北部の類似性の高い事例より査定しており妥当性は高い。よっ て、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北方 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [174.9] [100.0] 100 27,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は減少、老年人口は増加し高齢化率は 県平均を上回っている。本巣地区は真正およ び糸貫地区に比べ、人口減少が大きい。 特段地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.6 交通・接近　　　  +6.2 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％