令和6年1月12日　提出 瑞穂 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瑞穂 -4 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瑞穂市馬場上光町１丁目６４番 ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅のほ か農地も見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス 穂積 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 穂積駅北西方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅のほか農地も見られる住宅地域であるが、継続して農地の宅地開発が見られ、今後も住宅地 域として熟成度を高めていくものと予測される。なお、今後も地価は概ね安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瑞穂市及び隣接北方町の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは瑞穂市北部、北方町南部の住宅地域。需 要者の中心は、市内及び岐阜市等に勤務する住宅一次取得のサラリーマン層。当該地域は駅徒歩圏外であるが、幹線道 路背後に位置し、岐阜市等への車での通勤には便利であり、ミニ開発による戸建分譲が継続して見られる。当該地域の 中心価格帯は、土地は９００万円～１５００万円程度、建売分譲住宅は２３００万円～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格牽連性が強い瑞穂市北部、隣接北方町南部の住宅地事例を採用しており、実証的でかつ規範性が高いと 思料する。なお、周辺部では賃貸用アパートも見られるが、対象標準地規模でのアパート経営は見られないため収益価 格は試算しなかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の如く決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瑞穂 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,400 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [101.4] [105.0] 100 56,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 瑞穂市の人口は微増傾向が継続しており、高 齢化率は県全体よりかなり低い割合で推移し ている。また、土地取引件数は安定的に推移 している。 特段の地域要因に変動はない。なお、ミニ開 発による戸建分譲は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％