別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
可児 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
可児 5-301 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.
鑑定評価額 91,300,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 可児市瀬田字四ツ辻１７１６番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 店舗

Ｓ1		 中規模店舗等が増え
つつある路線商業地
域		 西17m市道、南側道 水道、下水 明智

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南   200 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 明智駅南東方

500m		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市郊外に所在し、低層店舗等が集積しつつある郊外型商業地域である。今後も徐々に商業地として熟成し、地価
も底堅く推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、可児市内の路線商業地域を中心とした幹線道路沿いの商業地域。需要者は県外も含め多店舗展開をして
いる小売業者を中心に地元小売業者も含まれる。近年の商業地では、土地の売買は少なく、事業借地が過半を占めるた
め、土地の地価水準の把握は困難である。市内の坂戸地区とともに、近隣地域を含む瀬田地区は、新興の路線商業地域
として今後も熟成度を高めていくものと予測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域内の地域的特性が類似する取引事例を収集及び採用して試算しており、実証的である。自用目的で
の店舗、事務所利用が中心で、賃貸市場の成熟度にやや難があるため、収益価格は、低位に試算された。よって、収益
価格は参酌するに留め、自用目的の取引を主体とした市場の実態を適切に反映し説得力に優る比準価格を採用し、代表
標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　可児 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[107.0]		 100
[130.8]		 [104.0]
100		 39,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の商業地は、各所に郊外型大型店舗が展
開し、商業地としての核がない状況にあり、
競争、競合が厳しい。


坂田地区とともに、新興の郊外の商業地であ
り、今後も徐々に商業地として熟成していく
と予測する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.3
交通・接近　　　  -3.7
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 可児 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 可児４７

-71296		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24m県道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
b 可児２９

-64956		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
北6m、南4m、
三方路
（都） １住居

(70,200)
c 可児Ｙ４７

-67699		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12.5m市道、
東2.5m、
二方路
（都） ２住居

(60,200)
d 可児Ｙ３６

-69024		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
e 可児４７

-71150		 可児市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10.5m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,361  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,361 		 100
[ 105.4]
38,293 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
39,800 
b (　           ) 
32,198  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
34,734 		 100
[  89.7]
38,722 
40,300 
c (　           ) 
41,223  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
40,815 		 100
[ 105.5]
38,687 
40,200 
d (　           ) 
33,730  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
32,748 		 100
[  85.9]
38,123 
39,600 
e (　           ) 
26,053  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
25,142 		 100
[  65.5]
38,385 
39,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  +1.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.9 交通・接近　  +5.9 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.8 交通・接近　  +5.9 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　 -20.9 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,000 円／㎡]  



可児 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,794,765 
2,418,723 
8,376,042 
5,798,620 
2,577,422 		 （　0.9709）
2,502,419 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　     43,902,088 円　　　　（　     19,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
可児 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 413.00 Ｓ1 413.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   2,282 ㎡     49.0 m x   47.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗、一括賃貸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの想定によるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
413.00 
100.0 
413.00 
2,293 
947,009 		 5.0  4,735,045 
1.0  947,009 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
413.00 
100.0 
413.00 

947,009 		 4,735,045 
947,009 
⑨年額支払賃料        947,009 円　×　12ヶ月　＝　      11,364,108 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     413.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,364,108 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       909,129 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,454,979 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,735,045 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,562 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          947,009 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         296,224 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,794,765 円　　　　（　         4,730 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 可児
　　　　-507		 2,162  
(   2,041) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,402 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,368 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,293 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 可児
　　　　-510		 2,549  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,317 
c 可児
　　　　-511		 2,337  
(   2,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,385 
可児 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 383,000 円  　　　　     76,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 340,923 円  　　　       11,364,108　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      760,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      781,300 円  　　　　     76,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,600 円  　　　　     76,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,600 円  　　　　     76,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,418,723 円　（　　　　　　         1,060 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     413.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,798,620 円  
（　　　　　         2,541 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,794,765 円      
②総費用 2,418,723 円      
③純収益　①－② 8,376,042 円      
④建物等に帰属する純収益 5,798,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,577,422 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,502,419 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,097 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,902,088 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 可児 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　可児市瀬田字四ツ辻１７１６番１
 2030000304567-0000
2 　可児市瀬田字四ツ辻１７１７番１
 2030000304569-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
可児 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
可児 5-301 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正雄   TEL.
鑑定評価額 91,300,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 可児市瀬田字四ツ辻１７１６番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 店舗

Ｓ1		 中規模店舗等が増え
つつある路線商業地
域		 西17m市道、南側道 水道、下水 明智

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南   200 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 明智駅南東方

500m		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成途上にある郊外の路線商業地域で商業施設等の新規出店が今後も進行し路線商業地域としての用途的特性を
より強めつつ推移すると予測する。新規出店に伴う用地需要の高まりから地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、可児市内の路線商業地域を中心に、広域的には中濃～東濃地区の隣接市を含む幹線街路沿いの商業地域
である。需要者は多店舗展開する県外の小売り事業者のほか地元法人、飲食店舗事業者などである。事業用借地による
出店が多く売買事例が少ないため、中心となる売買価格相場は明確には形成されていない。可児市内にあっては、当該
可児・御嵩ＩＣ周辺地区と坂戸地区への出店傾向が強く、両地区は近年商業地としての熟成を強めつつ推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法
については、収益目的での店舗、事業所利用が中心であるが自用目的が主でありテナント等は見られず事業者向けの賃
貸市場の成熟に難がある。よって市場の実態を反映した比準価格を採用し収益価格は参考に留め、更に代表標準地との
検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　可児 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[107.0]		 100
[130.8]		 [104.0]
100		 39,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の商業地需要の中心は郊外の幹線道路沿
線に移行しており、広見地区に代表される中
小店舗を中心とする既成の商業地域は衰退傾
向にある。

東海環状道可児・御嵩Ｉ．Ｃに連絡する幹線
街路沿線を中心に形成される、郊外型低層店
舗主体の熟成途上の路線商業地域で地域要因
の変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.3
交通・接近　　　  -3.7
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 可児 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 可児４７

-71150		 可児市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南10.5m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b 可児１４

-64918		 可児市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
北4.5m、角地
（都） ２住居

(70,200)
c 可児Ｙ４７

-60497		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北12m市道、
中間画地
（都） 
特定用途制限地域
(60,200)
d 可児Ｙ５３

-61998		 可児市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北16m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,053  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
25,142 		 100
[  66.3]
37,922 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
39,400 
b (　     40,493) 
49,701  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
48,253 		 100
[ 124.0]
38,914 
40,500 
c (　           ) 
13,500  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  67.9]
19,842 		 100
[  72.8]
27,255 
28,300 
d (　     16,671) 
27,785  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  60.0]
45,336 		 100
[  83.6]
54,230 
56,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　 -20.9 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  -6.8 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -32.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -18.4 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,000 円／㎡]  



可児 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  的確な造成事例の収集が困難であり、再調達原価を把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,578,212 
2,406,184 
8,172,028 
5,798,620 
2,373,408 		 （　0.9709）
2,304,342 		 （  5.8 -  0.1 ）
5.7％  
⑧収益価格 　     40,427,053 円　　　　（　     17,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
可児 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 413.00 Ｓ1 413.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   2,282 ㎡     49.0 m x   47.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性、画地規模等に鑑み、郊外型平家建店舗、駐車場３８台を含めた一括賃貸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの想定によるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
413.00 
100.0 
413.00 
2,247 
928,011 		 5.0  4,640,055 
1.0  928,011 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
413.00 
100.0 
413.00 

928,011 		 4,640,055 
928,011 
⑨年額支払賃料        928,011 円　×　12ヶ月　＝　      11,136,132 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     413.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担されており、非計上とする。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,136,132 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       890,891 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,245,241 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,640,055 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,689 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          928,011 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         290,282 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,578,212 円　　　　（　         4,636 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 可児
　　　　-507		 2,162  
(   2,041) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,402 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,247 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 可児
　　　　-510		 2,549  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,317 
c 可児
　　　　-511		 2,337  
(   2,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,236 
可児 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 383,000 円  　　　　     76,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 334,084 円  　　　       11,136,132　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      754,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      781,300 円  　　　　     76,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,600 円  　　　　     76,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,600 円  　　　　     76,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,406,184 円　（　　　　　　         1,054 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     413.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0757     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,798,620 円  
（　　　　　         2,541 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,578,212 円      
②総費用 2,406,184 円      
③純収益　①－② 8,172,028 円      
④建物等に帰属する純収益 5,798,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,373,408 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,304,342 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,010 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,427,053 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 可児 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　可児市瀬田字四ツ辻１７１６番１
 2030000304567-0000
2 　可児市瀬田字四ツ辻１７１７番１
 2030000304569-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考