別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
可児 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
可児 5-3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正雄   TEL.
鑑定評価額 154,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 可児市坂戸字西ノ川原７６２番
 ②地積
　(㎡)		 2,873  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）



(70,200)

3:1		 店舗

Ｓ1		 大規模な小売店舗等
が増えつつある路線
商業地域		 南12m県道、三方路 水道、下水 可児川

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   260 ｍ、南    95 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 可児川駅南東方

1.4km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の路線商業地域として商業施設の新規出店、商業集積は一段落したが今後も現用途的特性を維持しつつ推移
すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、可児市内の路線商業地域を中心に、広域的には中濃～東濃地区の隣接市を含む幹線街路沿いの商業地域
である。需要者は多店舗展開する県外の小売り事業者のほか地元法人、飲食店舗事業者などである。事業用借地による
出店が多く売買事例が少ないため、中心となる売買価格相場は明確には形成されていない。可児市内にあっては、当該
坂戸地区と可児・御嵩ＩＣ周辺地区への出店傾向が強く、両地区は近年商業地としての熟成を強めつつ推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法
については、自用目的での店舗、事務所利用が中心で事業者向けの賃貸市場の成熟に難があるがテナントビルも散見さ
れることから商業事業者向けの賃貸市場に相応の熟成が見られ同手法適用の妥当性を有する。よって市場の実態を反映
した比準価格を採用し収益価格は参考に留め、更に前年価格からの推移を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の商業地需要の中心は郊外の幹線道路沿
線に移行しており、広見地区に代表される中
小店舗を中心とする既成の商業地域は衰退傾
向にある。

郊外の幹線街路沿線にあって低層の郊外型店
舗が集積し、商業地として熟成を強めつつ安
定的に推移しており地域要因の大きな変動は
ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 可児 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 可児４３

-64741		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西12.2m市
道、北東6m、
角地
（都） 商業

(100,400)
b 可児１４

-64918		 可児市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
北4.5m、角地
（都） ２住居

(70,200)
c 可児４７

-71296		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24m県道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
d 可児１４

-72001		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m県道、
西14m、南6m、
三方路
（都） 近商

(90,200)
e 可児１４

-68113		 可児市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,102  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
87,563 		 100
[ 127.8]
68,516 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
73,300 
b (　     40,493) 
49,701  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
48,253 		 100
[  94.7]
50,954 
54,500 
c (　           ) 
40,361  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,361 		 100
[ 100.8]
40,041 
42,800 
d (　           ) 
37,182  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.9]
39,597 		 100
[  80.9]
48,946 
52,400 
e (　           ) 
28,997  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
28,152 		 100
[  55.5]
50,724 
54,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  +8.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  +5.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.7 交通・接近　  +6.7 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,700 円／㎡]  



可児 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  的確な造成事例の収集が困難であり、再調達原価を把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,560,654 
4,669,252 
15,891,402 
11,670,600 
4,220,802 		 （　0.9721）
4,103,042 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     75,982,259 円　　　　（　     26,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
可児 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 996.00 Ｓ1 996.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   2,873 ㎡     91.5 m x   29.5 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、平家建店舗、駐車場４１台を含めた一括賃貸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの想定によるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
996.00 
100.0 
996.00 
1,811 
1,803,756 		 5.0  9,018,780 
1.0  1,803,756 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
996.00 
100.0 
996.00 

1,803,756 		 9,018,780 
1,803,756 
⑨年額支払賃料      1,803,756 円　×　12ヶ月　＝　      21,645,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     996.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  41 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,645,072 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,731,606 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,913,466 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,018,780 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          82,973 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,803,756 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         564,215 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,560,654 円　　　　（　         7,157 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 可児
　　　　-510		 2,549  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,961 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,870 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,811 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 可児
　　　　-512		 2,210  
(   2,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,842 
c 可児
　　　　-513		 2,074  
(   1,960) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,803 
可児 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 795,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 649,352 円  　　　       21,645,072　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,285,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,621,800 円  　　　　    159,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       159,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       159,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,669,252 円　（　　　　　　         1,625 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 159,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     996.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,670,600 円  
（　　　　　         4,062 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,560,654 円      
②総費用 4,669,252 円      
③純収益　①－② 15,891,402 円      
④建物等に帰属する純収益 11,670,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,220,802 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,103,042 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,428 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,982,259 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 可児 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　可児市坂戸字西ノ川原７６２番
 2030000269097-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
可児 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
可児 5-3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.
鑑定評価額 154,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 可児市坂戸字西ノ川原７６２番
 ②地積
　(㎡)		 2,873  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）



(70,200)

3:1		 店舗

Ｓ1		 大規模な小売店舗等
が増えつつある路線
商業地域		 南12m県道、三方路 水道、下水 可児川

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   260 ｍ、南    95 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 可児川駅南東方

1.4km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の新興の路線商業地域で、大規模な画地店舗が多い。地価は概ね現状維持程度で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、可児市、及び周辺市の主として路線商業地域と判定する。対象地域内における主な需要者は、郊外型
の量販店や飲食店等の多店舗展開をする県外資本を含めた事業者等である。もっとも多くは、事業用定期借地権又は建
築協力金方式による店舗進出で、土地取引は極めて少ない。業態により取引規模も様々で、市場の中心となる価格帯は
見い出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は路線沿いの商業地であるが、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格は、かなり低目に試算された
。一方、比準価格は、周辺地域を中心に、商業性を有する事例を収集し、現実の市場実体を反映した事例を選択した。
その比準価格決定には、その取引に内在する経緯を検討し信頼性は高い。以上から、本件は比準価格を重視し、収益価
格を参考にとどめ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費、生産活動、雇用情勢は緩やかに改
善しつつある。一方、公共事業、住宅建設は
前年を下回っている。


新興路線商業地域である。比較的画地規模の
大きい店舗が進出し、それに伴い地域の繁華
性を維持してきた。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 可児 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 可児Ｙ４７

-67699		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12.5m市道、
東2.5m、
二方路
（都） ２住居

(70,200)
b 可児１４

-71900		 可児市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北東6m、
北西6m、
三方路
（都） 

(70,200)
c 可児Ｙ３６

-69471		 可児市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,360)
d 可児１４

-64918		 可児市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
北4.5m、角地
（都） ２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,223  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
40,692 		 100
[  92.2]
44,134 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
47,200 
b (　           ) 
43,918  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
40,590 		 100
[  80.8]
50,235 
53,800 
c (　           ) 
50,596  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,596 		 100
[  96.9]
52,215 
55,900 
d (　     40,493) 
49,701  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
48,157 		 100
[  89.4]
53,867 
57,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.3 交通・接近　  +8.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.7 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.7 交通・接近　 +12.5 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,600 円／㎡]  



可児 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,935,310 
4,629,485 
16,305,825 
11,450,400 
4,855,425 		 （　0.9721）
4,719,959 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     87,406,648 円　　　　（　     30,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
可児 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 996.00 Ｓ1 996.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 70 ％   200 ％   200 ％   2,873 ㎡     91.5 m x   29.5 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的な階層利用とも整合する平家店舗（フロアー貸し）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 現況等による標準的な階層利用を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
996.00 
100.0 
996.00 
1,844 
1,836,624 		 5.0  9,183,120 
1.0  1,836,624 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
996.00 
100.0 
996.00 

1,836,624 		 9,183,120 
1,836,624 
⑨年額支払賃料      1,836,624 円　×　12ヶ月　＝　      22,039,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     996.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,039,488 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,763,159 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,276,329 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,183,120 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,485 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,836,624 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         574,496 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,935,310 円　　　　（　         7,287 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 可児
　　　　-510		 2,549  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,039 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,904 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,844 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 可児
　　　　-512		 2,210  
(   2,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,768 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
可児 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 780,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 661,185 円  　　　       22,039,488　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,285,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,591,200 円  　　　　    156,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,629,485 円　（　　　　　　         1,611 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 156,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     996.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,450,400 円  
（　　　　　         3,986 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,935,310 円      
②総費用 4,629,485 円      
③純収益　①－② 16,305,825 円      
④建物等に帰属する純収益 11,450,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,855,425 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,719,959 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,643 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,406,648 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 可児 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　可児市坂戸字西ノ川原７６２番
 2030000269097-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考