別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
可児 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
可児 5-2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.
鑑定評価額 64,600,000 円  １㎡当たりの価格 55,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 可児市帷子新町２丁目５３番外
 ②地積
　(㎡)		 1,157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）
地区計画等


(90,200)

2:1		 店舗

Ｓ2		 店舗が点在する区画
整理後の駅前商業地
域		 北17m市道、西側道 水道、下水 西可児

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 西可児駅南方

230m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 背後に複数の大型住宅団地が位置する西可児駅前の商業地域であり、背後住宅団地の地価は下落傾向が続いてい
るが、背後人口を背負う駅前商業地としての希少性から、今後、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の商業地域のほか背後混在地域も含まれる。主たる需要者は、地元法人のほか金融機関や開業医等
も考えられる。西可児駅周辺は、限られた駅前平坦地に商業地域が形成され、背後丘陵地に複数の大型住宅団地が連な
る地形的特性を有する。背後住宅地域の高齢化が進行するなかで、近隣商業地域的な役割を果たす駅前商業地域に対し
ては一定の需要が認められる。しかし、取引は限定的であり、中心価格帯を把握できない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当市では自用の店舗や事務所が多くを占め、事業用賃貸市場の熟成の程度が低いため、限られた事例資料による収益還
元法の適用とともに、手法適用における還元利回りや空室率等の各種採用数値の精度は低い。市場においては、商業地
取引であっても不動産の収益性重視の度合いは低く、地域の価格水準や取引実例が重視されている市場実態に鑑み、収
益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　可児 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[107.0]		 100
[ 92.9]		 [102.8]
100		 55,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内では複数の幹線道路沿いで商業地域が形
成されており、ドラッグストアや飲食店舗等
を中心として路線間における顧客獲得競争が
激化している。

地域要因に大きな変動はないが、背後住宅団
地の高齢化は着実に進行している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.3
交通・接近　　　 -13.4
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 可児 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 可児１４

-64918		 可児市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
北4.5m、角地
（都） ２住居

(70,200)
b 可児Ｙ４７

-67699		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12.5m市道、
東2.5m、
二方路
（都） ２住居

(60,200)
c 可児Ｙ４３

-73765		 可児市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m県道、
南9m、角地
（都） 商業

(100,400)
d 可児４７

-71296		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24m県道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
e 可児Ｙ４７

-69323		 可児市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
（都） １住居
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     40,493) 
49,701  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
48,253 		 100
[  78.8]
61,235 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.8]
　　　　 100
62,900 
b (　           ) 
41,223  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
40,815 		 100
[  81.5]
50,080 
51,500 
c (　           ) 
66,902  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
63,716 		 100
[ 109.6]
58,135 
59,800 
d (　           ) 
40,361  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,361 		 100
[  79.0]
51,090 
52,500 
e (　           ) 
41,059  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
40,652 		 100
[  73.4]
55,384 
56,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  -8.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  -2.9 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.4 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,800 円／㎡]  



可児 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,199,210 
2,892,957 
12,306,253 
10,296,000 
2,010,253 		 （　0.9706）
1,951,152 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     36,132,444 円　　　　（　     31,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
可児 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 420.00 ＬＳ2 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商
地区計画等
 90 ％   200 ％   200 ％   1,157 ㎡     46.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：住宅（３ＬＤＫ×５戸）、駐車場：２１台（駐車場使用料は賃料に含む） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
420.00 
100.0 
420.00 
2,009 
843,780 		 3.0  2,531,340 
1.0  843,780 

 2～ 2		 住宅
420.00 
100.0 
420.00 
1,205 
506,100 		 2.0  1,012,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
100.0 
840.00 

1,349,880 		 3,543,540 
843,780 
⑨年額支払賃料      1,349,880 円　×　12ヶ月　＝　      16,198,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,198,560 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,295,885 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,902,675 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,543,540 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,601 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          843,780 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         263,934 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,199,210 円　　　　（　        13,137 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 可児
　　　　-510		 2,549  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,102 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,071 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,009 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 可児
　　　　-511		 2,337  
(   2,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,190 
c 可児
　　　　-514		 1,883  
(   1,779) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,921 
可児 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 650,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 485,957 円  　　　       16,198,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      171,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,326,000 円  　　　　    130,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,892,957 円　（　　　　　　         2,500 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0792     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,296,000 円  
（　　　　　         8,899 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,199,210 円      
②総費用 2,892,957 円      
③純収益　①－② 12,306,253 円      
④建物等に帰属する純収益 10,296,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,010,253 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,951,152 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,686 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,132,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 可児 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　可児市帷子新町二丁目５３番
 2030000350606-0000
2 　可児市帷子新町二丁目７４番
 2030000350598-0000
3 　可児市帷子新町二丁目７５番
 2030000350614-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
可児 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
可児 5-2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.
鑑定評価額 64,400,000 円  １㎡当たりの価格 55,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 可児市帷子新町２丁目５３番外
 ②地積
　(㎡)		 1,157  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）
地区計画等


(90,200)

2:1		 店舗

Ｓ2		 店舗が点在する区画
整理後の駅前商業地
域		 北17m市道、西側道 水道、下水 西可児

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 西可児駅南方

230m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺の住宅団地の居住者の高齢化が進行している。駅前商業地域の地価は概ね現状維持程度で推移すると予測す
る。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の商業地域を中心に、広域的には周辺市も含まれる。主な需要者は地元個人事業主、法人等のほか金
融機関、県外事業者も想定し得る。事業用地の需要は借地形態が多く、売買が少ないため、中心となる売買価格相場は
明確には形成されていない。近年、市内では坂戸地区や瀬田地区での店舗集積傾向が見られる反面、西可児地区では商
圏内の団地群の居住者の高齢化の進展もあって、西可児駅前地域での事業用地の需要は弱い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層の店舗、事務所、併用住宅等の集まる地方都市の駅前商業地域である。集積度の高い都市部の商業地域
とは異なり、当地域では自社用地が中心で、賃貸目的の物件が安定的に運営できるような経済環境にはなく、収益価格
は低く求められた。そして土地を取得する場合は自用目的の取引が中心である。したがって、取引市場実態を反映した
比準価格を標準とし、収益価格を参酌にとどめ、更に代表標準地からの検討を加え、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　可児 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,700 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[107.0]		 100
[ 92.0]		 [102.8]
100		 56,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費、生産活動、雇用情勢は緩やかに改
善しつつある。一方、公共事業、住宅建設は
前年を下回っている。


西可児駅近傍の商業地域。周辺の住宅団地群
の高齢化が進展しており、圏内の購買力の低
下は否定できない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.3
交通・接近　　　 -13.4
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 可児 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 可児Ｙ４７

-69323		 可児市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
（都） １住居
地区計画等
(60,200)
b 可児４７

-71296		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24m県道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
c 可児４３

-69460		 可児市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d 可児２９

-64896		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.5m市
道、南西6m、
北東6m、
三方路
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,059  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
40,531 		 100
[  74.3]
54,550 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.8]
　　　　 100
56,100 
b (　           ) 
40,361  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,280 		 100
[  76.2]
52,861 
54,300 
c (　           ) 
55,723  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
53,938 		 100
[  70.6]
76,399 
78,500 
d (　           ) 
53,110  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
50,965 		 100
[  91.9]
55,457 
57,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.4 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.8 交通・接近　 -21.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  -6.4 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,700 円／㎡]  



可児 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,202,246 
2,883,141 
12,319,105 
10,296,000 
2,023,105 		 （　0.9706）
1,963,626 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     36,363,444 円　　　　（　     31,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
可児 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 420.00 ＬＳ2 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商
地区計画等
 90 ％   200 ％   200 ％   1,157 ㎡     46.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、１階は店舗、２階は住宅（３ＬＤＫ×５戸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下の設置による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
420.00 
100.0 
420.00 
2,134 
896,280 		 3.0  2,688,840 
1.0  896,280 

 2～ 2		 住宅
420.00 
100.0 
420.00 
1,000 
420,000 		 2.0  840,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
100.0 
840.00 

1,316,280 		 3,528,840 
896,280 
⑨年額支払賃料      1,316,280 円　×　12ヶ月　＝　      15,795,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  21 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         756,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,795,360 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         756,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,655,136 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,896,224 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,528,840 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,760 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          896,280 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         274,262 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,202,246 円　　　　（　        13,139 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 可児
　　　　-501		 2,262  
(   2,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,262 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,134 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 可児
　　　　-513		 2,074  
(   1,960) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,138 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
可児 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 650,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 496,541 円  　　　       16,551,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      150,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,326,000 円  　　　　    130,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       130,000 円  　　　　    130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,883,141 円　（　　　　　　         2,492 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0792     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0615 ×　 40 ％　＋　0.0830 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,296,000 円  
（　　　　　         8,899 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,202,246 円      
②総費用 2,883,141 円      
③純収益　①－② 12,319,105 円      
④建物等に帰属する純収益 10,296,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,023,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,963,626 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,697 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,363,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 可児 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　可児市帷子新町二丁目５３番
 2030000350606-0000
2 　可児市帷子新町二丁目７４番
 2030000350598-0000
3 　可児市帷子新町二丁目７５番
 2030000350614-0000
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備考