別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
可児 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
可児 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.
鑑定評価額 85,800,000 円  １㎡当たりの価格 69,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 可児市広見５丁目７６番外
 ②地積
　(㎡)		 1,227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ3		 やや規模大の店舗、
事務所の目立つ商業
地域		 西12m県道、三方路 水道、下水 新可児

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   190 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 新可児駅東方

850m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 可児市内の中心商業地域。一定の繁華性は保たれている。地価は概ね現状維持程度で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
規模　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は可児市内の商業地域を中心に、広域的には周辺隣接市を含む地域である。需要者は地元個人事業主、法人
等のほか全国展開のチェーン店などである。事業用地としての需要は借地による出店が多く、売買事例が少ないため、
中心となる売買価格相場は明確な形では形成されていない。２４８号線バイパスの開設以降、道路交通量はやや減少し
たものの、繁華性は一定程度維持されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中低層の店舗、事務所、営業所ビルが集まる幹線道路沿いの地方都市の商業地域である。商業用途が郊外も
含め分散化し、賃貸目的の物件が安定的に運営できる環境にはなく収益価格は低く求められた。よって取引実態を反映
した比準価格を標準に、収益価格を参酌にとどめ、更に代表標準地からの検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　可児 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,700 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[107.0]		 100
[ 73.2]		 [102.6]
100		 70,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費、生産活動、雇用情勢は緩やかに改
善しつつある。一方、公共事業、住宅建設は
前年を下回っている。


当市の中心的商業地。近傍の可児駅東土地区
画整理事業のほかは、特段の地域要因の変動
はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.8
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 可児 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 可児４３

-64741		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西12.2m市
道、北東6m、
角地
（都） 商業

(100,400)
b 可児Ｙ４３

-73765		 可児市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m県道、
南9m、角地
（都） 商業

(100,400)
c 可児１４

-71937		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d 可児Ｙ３６

-69471		 可児市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,360)
e 可児Ｙ１４

-61974		 可児市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m道路、
中間画地
（都） 商業

(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,102  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
87,563 		 100
[  99.0]
88,447 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.6

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.6]
　　　　 100
90,700 
b (　           ) 
66,902  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
63,716 		 100
[ 100.0]
63,716 
65,400 
c (　           ) 
60,490  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,490 		 100
[  84.9]
71,249 
73,100 
d (　           ) 
50,596  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,596 		 100
[  77.8]
65,033 
66,700 
e (　           ) 
48,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
48,604 		 100
[  67.6]
71,899 
73,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  -1.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.7 交通・接近　  +2.7 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.4 交通・接近　  +8.2 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,900 円／㎡]  



可児 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,545,205 
5,176,930 
18,368,275 
15,781,000 
2,587,275 		 （　0.9721）
2,515,090 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     46,575,741 円　　　　（　     38,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
可児 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 416.00 Ｓ3 1,248.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,227 ㎡     28.5 m x   43.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、１階は店舗、２階３階は事務所、及び平面式駐車場２５台を想定した。 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 内階段・廊下等の共用スペースを考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
416.00 
84.6 
351.94 
2,472 
869,996 		 6.0  5,219,976 
2.0  1,739,992 

 2～ 3		 事務所
416.00 
79.8 
331.97 
1,700 
564,349 		 3.0  1,693,047 
1.0  564,349 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,248.00 
81.4 
1,015.88 

1,998,694 		 8,606,070 
2,868,690 
⑨年額支払賃料      1,998,694 円　×　12ヶ月　＝　      23,984,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,015.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,984,328 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,500,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     2,548,433 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,935,895 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,606,070 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,455 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,868,690 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         531,855 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,545,205 円　　　　（　        19,189 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 可児
　　　　-515		 1,919  
(   1,861) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,508 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,569 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,472 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 可児
　　　　-508		 2,104  
(   2,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,630 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
可児 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,075,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 764,530 円  　　　       25,484,328　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      714,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,193,000 円  　　　　    215,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       215,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       215,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,176,930 円　（　　　　　　         4,219 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 215,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　   1,248.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,781,000 円  
（　　　　　        12,861 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,545,205 円      
②総費用 5,176,930 円      
③純収益　①－② 18,368,275 円      
④建物等に帰属する純収益 15,781,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,587,275 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,515,090 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,050 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,575,741 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 可児 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　可児市広見五丁目７６番
 2030000364798-0000
2 　可児市広見五丁目７７番
 2030000364799-0000
3 　可児市広見五丁目７８番
 2030000364800-0000
4 　可児市広見五丁目７９番
 2030000364801-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
可児 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
可児 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.
鑑定評価額 85,800,000 円  １㎡当たりの価格 69,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 可児市広見５丁目７６番外
 ②地積
　(㎡)		 1,227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ3		 やや規模大の店舗、
事務所の目立つ商業
地域		 西12m県道、三方路 水道、下水 新可児

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   190 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 新可児駅東方

850m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地に所在し、画地規模も様々な各種低層店舗等が集積する普通商業地域である。郊外型大型店舗の増加
に伴い商業地としての地位の低下が見られるも、今後とも熟成を深め安定的な地価動向を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
規模　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、可児市内の普通及び路線商業地域。主な需要者は、郊外型の量販店や飲食店等の多店舗展開をする県外
資本のほか県内の事業者等である。定期借地権による店舗進出も多く見られ、土地取引は極めて少ない。郊外部の大規
模店舗の増加に伴い相対的に地位の低下が見られる。業態により取引規模はまちまちで、市場の中心となる価格帯は見
出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中低層の店舗、事務所等の集積する商業地域である。自用の事務所ビルの外、店舗・事務所用途のテナン
トビルが相対的に多いが、空室もやや目立つ状態にあり、収益価格はやや低く試算された。市内では自用目的の取引が
多いなか、比準価格は、市場の実態を反映した試算価格と判断した。よって、比準価格を採用し、収益価格は参酌する
に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　可児 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,700 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[107.0]		 100
[ 74.0]		 [102.6]
100		 69,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の商業地は、各所に郊外型大型店舗が展
開し、商業地としての核がない状況にあり、
競争、競合が厳しい。


広見駅への系統を有する都市計画道路（可児
駅前線・幅員２０ｍ）の供用が開始されてお
り、安定した土地利用を継続する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.8
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 可児 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 可児１４

-71937		 可児市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b 可児Ｙ４３

-73765		 可児市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m県道、
南9m、角地
（都） 商業

(100,400)
c 可児１４

-64918		 可児市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
北4.5m、角地
（都） ２住居

(70,200)
d 可児Ｙ３６

-69471		 可児市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,490  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,490 		 100
[  84.9]
71,249 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.6

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.6]
　　　　 100
73,100 
b (　           ) 
66,902  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
63,716 		 100
[ 100.0]
63,716 
65,400 
c (　     40,493) 
49,701  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
48,253 		 100
[  70.3]
68,639 
70,400 
d (　           ) 
50,596  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,849 		 100
[  74.0]
68,715 
70,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -21.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.7 交通・接近　  +2.7 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,900 円／㎡]  



可児 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,351,958 
5,346,676 
19,005,282 
16,515,000 
2,490,282 		 （　0.9721）
2,420,803 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     44,829,685 円　　　　（　     36,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
可児 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 416.00 Ｓ3 1,248.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,227 ㎡     28.5 m x   43.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階、３階：事務所　平面式駐車場２５台 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 内階段、廊下等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
416.00 
84.6 
351.94 
2,455 
864,013 		 6.0  5,184,078 
2.0  1,728,026 

 2～ 3		 事務所
416.00 
79.8 
331.97 
1,700 
564,349 		 3.0  1,693,047 
1.0  564,349 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,248.00 
81.4 
1,015.88 

1,992,711 		 8,570,172 
2,856,724 
⑨年額支払賃料      1,992,711 円　×　12ヶ月　＝　      23,912,532 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,015.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,912,532 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,500,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,033,003 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,379,529 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,570,172 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,846 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,856,724 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         893,583 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,351,958 円　　　　（　        19,847 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 可児
　　　　-503		 1,961  
(   1,902) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,179 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,606 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,455 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 可児
　　　　-506		 2,400  
(   2,151) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,807 
c 可児
　　　　-510		 2,549  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,832 
可児 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,125,000 円  　　　　    225,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 762,376 円  　　　       25,412,532　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      714,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,295,000 円  　　　　    225,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       225,000 円  　　　　    225,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       225,000 円  　　　　    225,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,346,676 円　（　　　　　　         4,358 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 225,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   1,248.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,515,000 円  
（　　　　　        13,460 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,351,958 円      
②総費用 5,346,676 円      
③純収益　①－② 19,005,282 円      
④建物等に帰属する純収益 16,515,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,490,282 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,420,803 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,973 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,829,685 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 可児 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　可児市広見五丁目７６番
 2030000364798-0000
2 　可児市広見五丁目７７番
 2030000364799-0000
3 　可児市広見五丁目７８番
 2030000364800-0000
4 　可児市広見五丁目７９番
 2030000364801-0000
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備考