令和6年1月15日　提出 可児 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   可児 -5 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀   TEL.

鑑定評価額 3,450,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 可児市松伏２丁目１１２番１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い丘陵 地の閑静な住宅地域 北西5m市道 水道、下水 姫 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 姫駅北東方 1.1km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市外縁部の開発時期の古い住宅団地であり、団地内居住者の高齢化に伴い、相続人による中古住宅の売却も多く 見られることから、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、可児市郊外の住宅地域であり、特に市内南東部の開発時期の古い住宅団地との代替競争関係が強い。主 たる需要者は、市内在住者や隣接する多治見市に通勤する周辺市町在住者である。市外縁部では昭和４０～５０年代に 開発された複数の住宅団地が点在しており、いずれの団地も居住者の高齢化に伴い売物件は増加傾向にあり、地価は下 落傾向が続いている。団地内での中心価格帯は、土地総額３００～５００万円程度、新築戸建はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅団地内に位置しており、自己居住目的での取引が中心であり、アパート等の賃貸物件は見受けられ ず、賃貸市場が未成熟であるため、比準価格のみの試算となった。本件比準価格は、価格牽連性の強い市内南東部の住 宅団地内の５事例を採用するとともに、対象標準地と同一団地内の事例を中心に試算されており、説得力が高い。した がって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　可児 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [163.7] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇を受け、郊外部では総額の低い 宅地需要が強まるなか、市街地中心部では依 然、総額の高い取引も見受けられる。 中古住宅の取引のほか、近年は相続人による 未利用宅地の更地取引も見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.7 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％