令和6年1月12日　提出 可児 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   可児 -4 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.

鑑定評価額 9,160,000 円  １㎡当たりの価格 38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 可児市下恵土字愛宕５１６番 ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 、農地等が混在する 住宅地域 東6.1m市道 水道、ガス、下水 新可児 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． １ｍ市道 交通 施設 新可児駅北方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 下恵土地区は、中心市街地内にあり、公共施設等への利便性が高く、取引が活発である。但し、標準地近隣は、 鉄道敷や幹線道路に囲まれた狭隘な地域で、開発のテンポは穏やかである。地価はやや強含みの状況である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として新可児駅や日本ライン今渡駅圏域の市街地内の住宅地域。需要者の中心は、市内又は市外の会 社に就労する一次取得者層。標準地周辺は、鉄道敷や幹線街路に囲まれた狭隘な地域で、開発のテンポは穏やかである 。中心市街地に近く需要は強いが、供給は限られている。需要の中心となる価格帯は土地で９００万円から１，０００ 万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺には、共同住宅も散見されるが、賃貸市場の未成熟及び標準地の画地規模等から、共同住宅等の賃貸物件を想 定することは経済合理性に反し、収益還元法は適用しない。比準価格は、下恵土地区を中心に、画地規模や用途等の類 似性の高い事例より試算したもので、市場の実態を反映した信頼性の高い価格と判断する。よって、比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　可児 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.8] [101.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋圏のベッドタウンとして発展してきた が、人口は減少傾向。可児市中心部の住宅地 需要は堅調である一方、郊外の住宅団地需要 は弱い。 街路や街区等が未整備の狭隘な地域。開発適 地が限られているが、中心市街地に近く、潜 在需要は強い。ミニ開発が穏やかに進捗して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.1 交通・接近　　　  -7.2 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％