令和6年1月13日　提出 各務原 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 9-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 321,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市上戸町７丁目１番５ ②地積 　(㎡) 10,132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 2:1 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業地域 北13m市道、西側道 水道、ガス 各務原市役所前 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   370 ｍ、西    70 ｍ、南   360 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 125.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域一部に土砂災害警戒区域 の指定 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 各務原市役所前駅南方 1.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 有力企業が集結する工業団地で飛び地を含む外延的な拠点拡充も見込まれる。物流など工商需要の多層化で需給 のすき間が埋まり、地価のベースアップが続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 その他の地域・地区等　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市、岐阜市、関市、美濃加茂市に周辺市町も加わる岐阜県南部の圏域と判定する。自動車産業を 中心に愛知県東部との産業連関性も強い。主力は輸送機・電機等の製造業であるが、２次・３次産業にまたがる物流施 設の需要も拡大している。中規模以上の需要を吸収する自治体主導の工業団地は、１万㎡程度の画地割りで分譲価格は ２億～４億円程度が標準的である。環境アセス等の立地プロセスでは建屋付きの既存工場地も妙味が生じている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、各務原市及び美濃加茂市で成立した５事例を選択・採用し、事業採算性を基礎とする実践的な価格 が得られたと判断する。原価法、収益還元法は適用していないが、取引事例比較法の適用に当たっては、費用性、収益 性にも配意して要因比較を行った。以上により、取引事例比較法の試算過程に種別相応の説得力を認め、年間変動率の 検証を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車産業は外需中心に好調。半導体など足 元軟調の業種、地政学的リスク、ＥＶシフト 等の不測要素はあるが、設備投資の姿勢は総 じて前向き。 各務山地区の工業地分譲は高額落札連発で逼 迫感が強い地合いを顕現したが、既存工場地 でも生産ラインの増強などに潜在需要の高ま りが見て取れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％