別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
各務原 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
各務原 5-5 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　神田　浩二   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 各務原市蘇原花園町２丁目２９番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,720  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
地区計画等
居住誘導区域

2:1		 店舗

Ｓ1		 中規模店舗が集積し
、農地も見られる商
業地域		 西7.5m市道 水道、下水 各務原市役所前

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    95 ｍ、西    95 ｍ、南   115 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 各務原市役所前駅北方

1.4km		 法令

規制		 近商
(80,200)
地区計画等
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域はイオンタウン各務原を中心とした商業地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該
地域は景気がやや停滞気味になりつつある中で需要は堅調であり、地価はやや上昇で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、各務原市内の路線商業地を中心とした圏域であり、主な需要者は商業店舗等を目的とした
法人等である。当該地域は、イオンタウン各務原を中心とした商業地域であることから、顕著な需要が認められる。市
場の価格水準は立地条件や規模等に応じて多様であるが、土地のみで概ね坪あたり２０万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自用の商業用途を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。他方
、投資目的の収益物件は例外的であり、不動産の収益性によって地価が形成されるには至っていない。したがって、比
準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を考慮し、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　各務原 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     80,600 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[126.2]		 [100.0]
100		 64,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気がやや停滞気味になりつつある中で、各
務原市商業地において地価はほぼ横ばい傾向
にある。


景気がやや停滞気味になりつつある中で、市
内中心部の商業地の地価はやや上昇傾向にあ
り、その他は特段の変動要因は認められない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.9
交通・接近　　　 +14.6
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 各務原 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 各務原５５

-70215		 各務原市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西18m県道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(80,200)
b 各務原Ｙ１
９
-66656		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南10m市道、
中間画地
２住居
都市機能誘導区域
(60,200)
c 各務原Ｙ４
６
-67696		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南23m国道、
角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
d 各務原Ｙ５
５
-75101		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15.7m市道、
西3m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
e 各務原Ｙ１
９
-67706		 各務原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     50,793) 
75,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
75,150 		 100
[ 117.4]
64,012 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
64,000 
b (　           ) 
54,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
68,195 		 100
[ 107.1]
63,674 
63,700 
c (　           ) 
57,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.8]
71,429 		 100
[ 111.4]
64,119 
64,100 
d (　           ) 
62,745  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
60,355 		 100
[  93.0]
64,898 
64,900 
e (　           ) 
72,552  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,552 		 100
[ 113.6]
63,866 
63,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.4 交通・接近　  +2.2 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +6.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　 +13.2 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 -20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.3 交通・接近　  +4.1 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,100 円／㎡]  



各務原 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,785,674 
4,536,038 
16,249,636 
11,083,400 
5,166,236 		 （　0.9721）
5,022,098 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     93,001,815 円　　　　（　     34,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
各務原 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 980.00 Ｓ1 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
地区計画等
居住誘導区域		 80 ％   200 ％   200 ％   2,720 ㎡     70.5 m x   38.5 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの平家建の店舗を想定。駐車場は、約５０台分。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
980.00 
100.0 
980.00 
1,603 
1,570,940 		 6.0  9,425,640 
1.0  1,570,940 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
100.0 
980.00 

1,570,940 		 9,425,640 
1,570,940 
⑨年額支払賃料      1,570,940 円　×　12ヶ月　＝　      18,851,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  50 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,851,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,062,564 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,188,716 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,425,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          89,544 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,570,940 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         507,414 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,785,674 円　　　　（　         7,642 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 各務原
　　　　-502		 1,761  
(   1,704) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,601 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,656 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,603 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 各務原
　　　　-503		 2,030  
(   2,027) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,692 
c 各務原
　　　　-505		 1,675  
(   1,671) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,675 
各務原 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 604,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 637,538 円  　　　       21,251,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,452,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,540,200 円  　　　　    151,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,536,038 円　（　　　　　　         1,668 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,083,400 円  
（　　　　　         4,075 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,785,674 円      
②総費用 4,536,038 円      
③純収益　①－② 16,249,636 円      
④建物等に帰属する純収益 11,083,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,166,236 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,022,098 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,846 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,001,815 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 各務原 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　各務原市蘇原花園町二丁目２９番１
 2000005209740-0000
2 　各務原市蘇原花園町二丁目３０番１
 2000005209742-0000
3 　各務原市蘇原花園町二丁目３１番１
 2000005209744-0000
4 　各務原市蘇原花園町二丁目３１番２
 2000005209745-0000
5 　各務原市蘇原花園町二丁目３２番１
 2000005209748-0000
6 　各務原市蘇原花園町二丁目３３番１
 2000005209750-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
各務原 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
各務原 5-5 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.
鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 各務原市蘇原花園町２丁目２９番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,720  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
居住誘導区域
地区計画等

2:1		 店舗

Ｓ1		 中規模店舗が集積し
、農地も見られる商
業地域		 西7.5m市道 水道、下水 各務原市役所前

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    95 ｍ、西    95 ｍ、南   115 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 各務原市役所前駅北方

1.4km		 法令

規制		 近商
(80,200)
居住誘導区域
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 イオンタウン各務原を中核として小売店舗が集積する商業ゾーンを形成している。大型店の過剰出店傾向は基本
的な懸念材料であるが、当面は現状維持的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は各務原市内の商業地域を中心に、広域的には近隣市の商業地域も含まれる。需要者の中心は、自用目的で
出店する地元事業法人をはじめ、全国展開を図る小売事業者も含まれる。複数の各種商業施設が立地する集合型の商業
地域を形成している。現状は安定傾向で推移しているが、大型店舗が過剰出店傾向にあることは、基本的な懸念材料で
はある。事業用借地での土地利用が多いので、売買についての明確な形での水準形成はみられない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸用建物が多数立地する大都市部の商業地域とは異なり、各務原市内では建物の賃貸市場は未成熟であり、元本価値
に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算されたと思料される。そして借地権の設定によらずに
土地を取得する場合には、自用目的が中心である。取引事例は信頼性のある事例を収集し得た。よって収益価格は参考
に留め、代表標準地との比較検討を踏まえ、取引市場実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　各務原 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     80,600 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[126.2]		 [100.0]
100		 64,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年の各務原市の人口は微減傾向でとどまっ
ており、新設住宅着工戸数も対前年比で横ば
い程度を維持している。


イオンタウン各務原を中核とし、各種大型店
舗が集積した状態で、安定的に推移している
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.9
交通・接近　　　 +14.6
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 各務原 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 各務原Ｙ１
９
-66656		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南10m市道、
中間画地
２住居
都市機能誘導区域
(60,200)
b 各務原Ｙ４
６
-67696		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南23m国道、
角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
c 各務原３６

-70406		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.6m市道、
南4m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,336)
d 各務原５５

-63471		 各務原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西13.7m市道、
南6.5m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
68,195 		 100
[ 107.1]
63,674 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
63,700 
b (　           ) 
57,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.8]
71,429 		 100
[ 116.6]
61,260 
61,300 
c (　           ) 
75,164  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
73,690 		 100
[  99.6]
73,986 
74,000 
d (　           ) 
91,505  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
87,148 		 100
[ 131.3]
66,373 
66,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +6.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　 +13.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  +4.6 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.3 交通・接近　  +5.1 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,800 円／㎡]  



各務原 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化しており、適正な再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,820,306 
4,767,297 
16,053,009 
11,450,400 
4,602,609 		 （　0.9721）
4,474,196 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     82,855,481 円　　　　（　     30,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
各務原 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 980.00 Ｓ1 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
居住誘導区域
地区計画等		 80 ％   200 ％   200 ％   2,720 ㎡     70.5 m x   38.5 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、平家店舗一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
980.00 
100.0 
980.00 
1,606 
1,573,880 		 6.0  9,443,280 
1.0  1,573,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
100.0 
980.00 

1,573,880 		 9,443,280 
1,573,880 
⑨年額支払賃料      1,573,880 円　×　12ヶ月　＝　      18,886,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はないので非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  50 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,886,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,064,328 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,222,232 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,443,280 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          89,711 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,573,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         508,363 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,820,306 円　　　　（　         7,655 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 各務原
　　　　-522		 1,663  
(   1,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,714 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,606 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 各務原
　　　　-526		 1,694  
(   1,690) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,613 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
各務原 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 780,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 638,597 円  　　　       21,286,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,445,500 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　    1,591,200 円  　　　　    156,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,767,297 円　（　　　　　　         1,753 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 156,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,450,400 円  
（　　　　　         4,210 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,820,306 円      
②総費用 4,767,297 円      
③純収益　①－② 16,053,009 円      
④建物等に帰属する純収益 11,450,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,602,609 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,474,196 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,645 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     82,855,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 各務原 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　各務原市蘇原花園町二丁目２９番１
 2000005209740-0000
2 　各務原市蘇原花園町二丁目３０番１
 2000005209742-0000
3 　各務原市蘇原花園町二丁目３１番１
 2000005209744-0000
4 　各務原市蘇原花園町二丁目３１番２
 2000005209745-0000
5 　各務原市蘇原花園町二丁目３２番１
 2000005209748-0000
6 　各務原市蘇原花園町二丁目３３番１
 2000005209750-0000
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備考