別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
各務原 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
各務原 5-4 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.
鑑定評価額 57,600,000 円  １㎡当たりの価格 69,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 各務原市那加前野町４丁目１２８番２
 ②地積
　(㎡)		 832  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
都市機能誘導区域
地区計画等

1:1.5		 店舗

Ｓ2		 中規模小売店舗等が
増えつつある路線商
業地域		 北16m市道 水道、下水 那加

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 那加駅北東方

1.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
都市機能誘導区域
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 いちょう通り沿いに金融機関、大型飲食店及びドラッグストアー等の多様な用途が見られる那加地区の中核的な
商業地。広範な背後地を有し、一定の繁華性を保っている。地価はほぼ安定している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として市内各地区の中核となる商業地域。需要者の中心は、金融機関のほか、郊外型飲食店やドラッ
グストアー等の全国展開を図る大手企業等。小規模画地については、地元事業者も含まれる。まとまった画地規模につ
いては、大型店舗用地として根強い需要があるが、小規模店舗用地等については、需要は低調である。事業用定期借地
権による店舗展開が主流で、土地取引は少ない。市場の中心となる価格帯を推定することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 金融機関や大型飲食店等の多様な業種が集まる那加地区の中核的な商業地域。取引の中心は自用の店舗等の目的で、収
益性を重視した賃貸目的の取引は少ない。賃貸借市場の成熟の程度が十分でなく、収益価格は低位に試算された。比準
価格は、市内の類似性の高い事例を採用して求めたもので、市場の実態を反映した価格として信頼性が高い。よって、
比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記価格のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　各務原 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     80,600 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[117.1]		 [100.0]
100		 69,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内最大の工業都市。工場用地が不足気味で
、テックフォルテ各務原工業団地の造成工事
が進んでいる。市の新庁舎は令和５年全面完
成の予定である。

金融機関、大型飲食店等が立地する那加地区
の中核的な商業地域。周辺の大型ＳＣに顧客
が流出する中で、独自の商圏を確保している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　 +18.9
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 各務原 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 各務原４３

-62901		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
南5.2m、角地
１住居
居住誘導区域
(70,200)
b 各務原３６

-63846		 各務原市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
１住居
都市機能誘導区域
地区計画等
(60,200)
c 各務原４３

-66993		 各務原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.5m県道、
中間画地
１住居
地区計画等
居住誘導区域
(60,200)
d 各務原Ｙ４
３
-68189		 各務原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東15m市道、
南6.2m、角地
１住居
都市機能誘導区域
(70,200)
e 各務原４３

-67609		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
２中専
居住誘導区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
62,167  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
63,501 		 100
[  91.3]
69,552 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,600 
b (　     49,859) 
62,324  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,324 		 100
[  91.3]
68,263 
68,300 
c (　           ) 
54,228  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
55,905 		 100
[  80.0]
69,881 
69,900 
d (　           ) 
68,082  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
68,082 		 100
[ 102.5]
66,421 
66,400 
e (　           ) 
59,857  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
59,857 		 100
[  92.6]
64,640 
64,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  -4.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.2 交通・接近　  -7.8 環境　　　　  -9.5
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +4.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  -6.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,200 円／㎡]  



各務原 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,007,144 
2,408,060 
8,599,084 
7,193,200 
1,405,884 		 （　0.9721）
1,366,660 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     25,308,519 円　　　　（　     30,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
各務原 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 285.00 Ｓ2 570.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
都市機能誘導区域
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   832 ㎡     25.0 m x   33.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗　２階は事務所で、各階とも部分貸し。駐車場は１５台を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
285.00 
90.0 
256.50 
2,069 
530,699 		 5.0  2,653,495 
1.0  530,699 

 2～ 2		 事務所
285.00 
90.0 
256.50 
1,448 
371,412 		 3.0  1,114,236 
1.0  371,412 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
570.00 
90.0 
513.00 

902,111 		 3,767,731 
902,111 
⑨年額支払賃料        902,111 円　×　12ヶ月　＝　      10,825,332 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     513.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,825,332 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       681,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,683,412 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,767,731 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,417 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          902,111 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         288,315 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,007,144 円　　　　（　        13,230 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 各務原
　　　　-506		 1,812  
(   1,756) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,812 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,136 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,069 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 各務原
　　　　-517		 2,697  
(   2,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
2,366 
c 各務原
　　　　-519		 2,230  
(   2,224) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,230 
各務原 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 392,000 円  　　　　     98,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 340,960 円  　　　       11,365,332　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      479,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      999,600 円  　　　　     98,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,000 円  　　　　     98,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,000 円  　　　　     98,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,408,060 円　（　　　　　　         2,894 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     570.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,193,200 円  
（　　　　　         8,646 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,007,144 円      
②総費用 2,408,060 円      
③純収益　①－② 8,599,084 円      
④建物等に帰属する純収益 7,193,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,405,884 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,366,660 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,643 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,308,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 各務原 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　各務原市那加前野町四丁目１２８番２
 2000005255007-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
各務原 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
各務原 5-4 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統   TEL.
鑑定評価額 57,600,000 円  １㎡当たりの価格 69,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 各務原市那加前野町４丁目１２８番２
 ②地積
　(㎡)		 832  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
都市機能誘導区域
地区計画等

1:1.5		 店舗

Ｓ2		 中規模小売店舗等が
増えつつある路線商
業地域		 北16m市道 水道、下水 那加

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 那加駅北東方

1.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
都市機能誘導区域
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗、低層事務所等が混在する路線商業地域として漸次熟成しつつ推移するものと予測する。顧客流動性は
高く安定した需要が見込まれるため需給は概ね均衡状態にあり地価水準は横這い傾向推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内及び周辺市町の幹線、準幹線道路沿いの商業地域。主たる需要者は全国・地方展開を図り顧客流動性
に着目する事業者、地縁性を有する事業者が中心となる。市内有数の既成路線商業地域として漸次熟成しつつ推移して
おり顧客流動性の高さに着目した安定的な需要が見込まれるため需給は概ね均衡状態にあり地価は横這い推移と予測す
る。土地取得に基づく出店は少数で需要中心価格は見出しにくい状況にあるが土地坪当たり２３万円程度と推定する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 権利設定等に基づく取引は自己用店舗等経営目的が大半である。市内有数の路線商業地域であり顧客の流動性も良好で
あるが収益性に基づく賃貸目的の取引は殆ど見られず賃貸借市場の成熟の程度は低いと言わざるを得ない。よって相対
的に信頼性が高いと思料される市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討
を踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　各務原 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     80,600 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[117.1]		 [100.0]
100		 69,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。コロ
ナ禍を脱し不動産市場の停滞感は払拭されつ
つあり取引件数、取引価格は共に回復傾向に
ある。

新規店舗の出店や既存店舗の入れ替えが見ら
れる等路線商業地域として漸次熟成しつつ推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　 +18.9
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　  -2.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 各務原 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 各務原５５

-63471		 各務原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西13.7m市道、
南6.5m、角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
b 各務原Ｙ１
９
-66656		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南10m市道、
中間画地
２住居
都市機能誘導区域
(60,200)
c 各務原３６

-56376		 各務原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.3m市道、
西4m、角地
工業

(70,200)
d 各務原４６

-69969		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13m市道、
北4.5m、角地
１中専
都市機能誘導区域
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,505  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
87,235 		 100
[ 127.1]
68,635 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
68,600 
b (　           ) 
54,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
68,195 		 100
[  98.2]
69,445 
69,400 
c (　           ) 
51,658  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 103.0]
59,004 		 100
[  86.6]
68,134 
68,100 
d (　           ) 
91,250  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
86,085 		 100
[ 122.1]
70,504 
70,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　 +11.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　 +10.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　  -7.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　 +12.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　 +11.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,200 円／㎡]  



各務原 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,988,397 
2,451,620 
8,536,777 
6,892,260 
1,644,517 		 （　0.9721）
1,598,635 		 （  5.5 -  0.1 ）
5.4％  
⑧収益価格 　     29,604,352 円　　　　（　     35,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
各務原 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所 285.00 Ｓ2 570.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
都市機能誘導区域
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   832 ㎡     25.0 m x   33.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗２室、２階事務所２室 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
285.00 
90.0 
256.50 
2,243 
575,000 		 5.0  2,875,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
285.00 
90.0 
256.50 
1,450 
372,000 		 3.0  1,116,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
570.00 
90.0 
513.00 

947,000 		 3,991,000 
0 
⑨年額支払賃料        947,000 円　×　12ヶ月　＝　      11,364,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     513.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,364,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       952,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,951,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,991,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,717 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,988,397 円　　　　（　        13,207 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 各務原
　　　　-509		 2,255  
(   2,184) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,255 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,252 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,243 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 各務原
　　　　-517		 2,697  
(   2,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,248 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
各務原 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 469,500 円  　　　　     93,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 357,120 円  　　　       11,904,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      479,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      957,700 円  　　　　     93,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        93,900 円  　　　　     93,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,900 円  　　　　     93,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,451,620 円　（　　　　　　         2,947 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     570.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 ×  30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,892,260 円  
（　　　　　         8,284 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,988,397 円      
②総費用 2,451,620 円      
③純収益　①－② 8,536,777 円      
④建物等に帰属する純収益 6,892,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,644,517 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,598,635 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,921 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,604,352 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 各務原 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　各務原市那加前野町四丁目１２８番２
 2000005255007-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考