令和6年1月13日　提出 各務原 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 5-2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市蘇原新栄町１丁目２４番 ②地積 　(㎡) 1,613   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:1.5 店舗 Ｓ1 大型商業施設周辺に 低層店舗が集積する 商業地域 西9.8m市道 水道、ガス、下水 六軒 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   125 ｍ、南   180 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．８ｍ市道 交通 施設 六軒駅北方 950m 法令 規制 近商 (80,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 平家店舗を構成主体とする地域特性の継続を予測する。地価は下げ止まり商状にあるが、施設立地密度は飽和状 態に近づいており、反転上昇にはエリア底上げの支援材料を要するとみる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市（川島地区を除く）、岐阜市の南東部及び岐南町の国道沿いと判定する。典型的な新規需要は 飲食・小売・日用サービスの低層店舗である。ロードサイドは空地・低利用地の解消が漸次的に進むが、空室・空家が 目立つエリアも散在している。チェーン店などは借地が多いが、企業財務のＢＳ、ＰＬ両面でメリットがある地代は個 別の既得権益ともいえる性格があり、更地価格の水準形成とは一線を画す。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、各務原市内の商業地域で生じた事例を地域特性の細目に留意して試算し、市場実態の投影度が高い 価格が得られたと判断する。収益還元法も実際の賃貸事例に基づいたが、試算結果は比準価格の５０％に届かなかった 。当該地域の賃貸物件は旧来地主の供給が多く、総資産の維持・承継コストも含めた損益通算的な経営が一般化してい る。鑑定評価額は、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [103.7] [100.0] 100 78,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＥＣ拡大、大型商業施設への顧客集中が商圏 消費の流れで中小主体の小売・飲食の経営環 境は厳しい。インフレ・価格転嫁、人手不足 ・賃上げも難題。 価格転嫁の連鎖が成立する大手は現状維持か ら増益まであるが、地場中小レベルでは単価 ・数量の弾性予測が難しく、店舗縮小を強い られる業者も。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.6 交通・接近　　　 +13.8 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％