令和6年1月13日　提出 各務原 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -20 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 8,300,000 円  １㎡当たりの価格 50,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市鵜沼羽場町６丁目１９４番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 居住誘導区域 1:2.5 住宅 ＬＳ2 戸建住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 羽場 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   180 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 羽場駅西方 250m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 駅は近距離ながらも利便性から通勤面の訴求力は一定にとどまり、郊外住宅地域の位置付けが強まるとみられる 。市況は強含みの推移を見込むが、自動車通勤向けの人気エリアに比べると地価は伸び悩むと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市の鵜沼地区及び蘇原地区東部と判定する。需要の中心は２０代から４０代の子育て世帯で戸建 志向が強い。駅徒歩圏でも自動車通勤が多数派である。戸建市場は総じて堅調であるが、需給調整を担う供給サイドで は先行き縮小均衡の市況が意識されている。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が８００万～１２００万円、 新築建売は２０００万～２８００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、市場の反映度が高い５事例によって試算し、需給両サイドの視点から説得力のある価格が得られた と判断する。収益還元法は適用していないが、当該地域のアパート等は旧来地主の供給物件が大半のため、家賃に土地 の元本コスト、資産リスクが反映されにくい賃貸市場の実情を把捉している。以上により、取引事例比較法の試算結果 について代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,300 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [112.4] [100.0] 100 50,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 微減・高齢化の人口動態で住宅取得層の先細 り観が広がる。縮小均衡を探る市場に利上げ を含むインフレは難題で供給サイドから懸念 が生じている。 調整区域を介して対面する類似地域に比べて 住宅新築は少なく、エリアとしては活況な市 場で出遅れ感がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％