別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
各務原 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
各務原 -19 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 各務原市蘇原栄町１丁目１３番
 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
都市機能誘導区域

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、事業所等
が混在する住宅地域
 北6m市道 水道、ガス、下水 蘇原

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    45 ｍ、南    45 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、６．
０ｍ市道		 交通

施設		 蘇原駅西方

150m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を主体に、共同住宅等も存する。ＪＲ蘇原駅に近接した住宅地域である。工場も多く立地し、従業者向
けの住宅等の需要、工場関連の駐車場等の需要は潜在的に存する。地価は、強含み傾向を予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市内の住宅地域のうち、特に蘇原地区の住宅地域が中心となる。需要者の中心は、市内の事業所
に就労する一次取得者層及び当地域に地縁や既居住者に血縁を有する者である。駅に近接した地域のため、住宅地とし
て需要のほか、通勤目的及び周辺事業所の駐車場用地として、底堅い需要がある。分譲住宅は少なく、取引当事者の属
性、取引目的及び画地規模等も多様のため、市場での需要の中心となる価格帯を見いだすことが困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅に近いため、アパート等の収益物件が見られるが、標準地の画地規模では収益物件に不向きのため、収益価格を求め
たが、低く試算された。一方、比準価格は、蘇原地区の概ね最新の住宅地を選択し、取引に内在する経緯を吟味検討し
ており、市場の実態を反映し、実証的である。よって、自用取引が大半で、快適性を重視する住宅地のため、代表標準
地からの均衡も検討の上、収益価格を参酌し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　各務原 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,700 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 68,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率及び高齢化率は県平均より低い。
工業団地は売行き好調である一方、郊外住宅
団地の高齢化等の進行により、空洞化が懸念
される。

駅及び工場への接近性から、共同住宅及び駐
車場等の需要が存する。静態的、安定的で、
価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動は特
別認められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 各務原 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 各務原５５

-70968		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東14m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
b 各務原Ｙ４
３
-68189		 各務原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東15m市道、
南6.2m、角地
１住居
都市機能誘導区域
(70,200)
c 各務原４３

-66993		 各務原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.5m県道、
中間画地
１住居
地区計画等
居住誘導区域
(60,200)
d 各務原４３

-70793		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.2m市道、
中間画地
１住居
都市機能誘導区域
(60,200)
e 各務原４６

-56746		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居
都市機能誘導区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,495  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
72,680 		 100
[ 100.8]
72,103 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,100 
b (　           ) 
68,082  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
65,791 		 100
[ 107.2]
61,372 
61,400 
c (　           ) 
54,228  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
56,073 		 100
[  85.0]
65,968 
66,000 
d (　           ) 
65,035  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
66,694 		 100
[  98.1]
67,986 
68,000 
e (　           ) 
60,689  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,810 		 100
[  98.5]
61,736 
61,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -5.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　  -0.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　 -14.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -4.5
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,000 円／㎡]  



各務原 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,799,694 
336,548 
1,463,146 
1,230,650 
232,496 		 （　0.9717）
225,916 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      4,429,725 円　　　　（　     21,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
各務原 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 53.85 ＬＳ2 107.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
都市機能誘導区域
 60 ％   200 ％   200 ％   208 ㎡     10.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ワンルームタイプで４戸で、駐車場は平面式４台を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
53.85 
100.0 
53.85 
1,329 
71,567 		 3.0  214,701 
1.0  71,567 

  ～  		 　
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
107.70 
100.0 
107.70 

143,134 		 429,402 
143,134 
⑨年額支払賃料        143,134 円　×　12ヶ月　＝　       1,717,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     107.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,717,608 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       111,696 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,749,912 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           429,402 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,036 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          143,134 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          45,746 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,799,694 円　　　　（　         8,652 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 各務原
　　　　-21		 1,462  
(   1,422) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,448 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,329 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 各務原
　　　　-69		 1,178  
(   1,177) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,202 
c 各務原
　　　　-71		 1,359  
(   1,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,359 
各務原 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 48,900 円  　　　　     16,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 55,848 円  　　　        1,861,608　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      166,200 円  　　　　     16,300,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        16,300 円  　　　　     16,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,300 円  　　　　     16,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         336,548 円　（　　　　　　         1,618 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9717    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     107.70 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0971 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,230,650 円  
（　　　　　         5,917 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,799,694 円      
②総費用 336,548 円      
③純収益　①－② 1,463,146 円      
④建物等に帰属する純収益 1,230,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 232,496 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 225,916 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,086 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,429,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 各務原 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　各務原市蘇原栄町一丁目１３番
 2000005199284-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
各務原 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
各務原 -19 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　神田　浩二   TEL.
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 各務原市蘇原栄町１丁目１３番
 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
都市機能誘導区域

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、事業所等
が混在する住宅地域
 北6m市道 水道、ガス、下水 蘇原

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    45 ｍ、南    45 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、６．
０ｍ市道		 交通

施設		 蘇原駅西方

150m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、ＪＲ蘇原駅に近い混在住宅地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該地域は景
気がやや停滞気味になりつつある中で需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は、市内西部の蘇原・那加地区を中心とする住宅地域である。各務原市は地縁的選好性が強い
ため、需要者の中心は、名古屋方面への通勤を前提とした市内及び周辺市町村の居住者が主体である。当該地域は、景
気がやや停滞気味になりつつある中で需要はあり、地価はやや上昇傾向にあるものと推測される。市場の中心価格帯は
、土地は１，４００万円前後、新築の戸建物件は４，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、駅徒歩圏の需要の高い住宅地域でありアパート等の収益物件も散見されるものの、自用を目的とする取引
が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。他方、収益物件は地主の土地活用が中心であり、収
益性によって地価形成されるには至っていない。したがって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準
地との均衡を考慮し、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　各務原 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,700 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 68,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気がやや停滞気味になりつつある中で、各
務原市住宅地において地価はほぼ横ばい傾向
にある。


景気がやや停滞気味になりつつある中で、市
内中心部の住宅地の地価はやや上昇傾向にあ
り、その他は特段の変動要因は認められない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 各務原 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 各務原４６

-56746		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居
都市機能誘導区域
(60,200)
b 各務原Ｙ４
３
-68189		 各務原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
南6.2m、角地
１住居
都市機能誘導区域
(70,200)
c 各務原Ｙ３
６
-66368		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6.1m市道、
中間画地
準工
都市機能誘導区域
地区計画等
(60,200)
d 各務原Ｙ５
５
-72324		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
西4m、角地
１住居
都市機能誘導区域
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,689  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,750 		 100
[  88.7]
68,489 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
68,500 
b (　           ) 
68,082  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
65,594 		 100
[ 100.7]
65,138 
65,100 
c (　           ) 
60,295  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
58,539 		 100
[  84.5]
69,277 
69,300 
d (　           ) 
60,718  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
59,825 		 100
[  86.4]
69,242 
69,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　  -0.3 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  -8.2 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,000 円／㎡]  



各務原 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,825,162 
341,742 
1,483,420 
1,177,800 
305,620 		 （　0.9717）
296,971 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      5,822,961 円　　　　（　     28,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
各務原 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 53.85 ＬＳ2 107.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
都市機能誘導区域
 60 ％   200 ％   200 ％   208 ㎡     10.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、１ＬＤＫ（約２７㎡）×４戸。駐車場は、平面式４台。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
53.85 
100.0 
53.85 
1,334 
71,836 		 3.0  215,508 
1.0  71,836 

  ～  		 　
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
107.70 
100.0 
107.70 

143,672 		 431,016 
143,672 
⑨年額支払賃料        143,672 円　×　12ヶ月　＝　       1,724,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     107.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,724,064 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　        93,403 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,774,661 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           431,016 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,095 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          143,672 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          46,406 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,825,162 円　　　　（　         8,775 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 各務原
　　　　-6		 1,221  
(   1,220) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,221 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,375 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,334 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 各務原
　　　　-25		 1,391  
(   1,335) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,419 
c 各務原
　　　　-67		 1,397  
(   1,397) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,486 
各務原 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 62,400 円  　　　　     15,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 56,042 円  　　　        1,868,064　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      159,100 円  　　　　     15,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        15,600 円  　　　　     15,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,600 円  　　　　     15,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         341,742 円　（　　　　　　         1,643 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9717    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     107.70 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0810 ×  40 ％　＋ 0.0971 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,177,800 円  
（　　　　　         5,663 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,825,162 円      
②総費用 341,742 円      
③純収益　①－② 1,483,420 円      
④建物等に帰属する純収益 1,177,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 305,620 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 296,971 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,428 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,822,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 各務原 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　各務原市蘇原栄町一丁目１３番
 2000005199284-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考