令和6年1月12日　提出 各務原 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -14 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 8,560,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市つつじが丘５丁目１０番 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の閑静な住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 鵜沼宿 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 鵜沼宿駅北方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 団地内居住者の高齢化が目立つ熟成済みの丘陵地の住宅団地である。利便性の高い市街地内の平坦な戸建住宅及 びマンション等に比較して、需要は弱い。地価は依然として、下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の東部丘陵地に存する住宅団地を中心に、市内全域に所在する住宅団地を包含する。需要者の中心 は、各務原市、岐阜県内及び名古屋市へ勤労する者である。駅に比較的近いものの、丘陵地勢を有する住宅団地で、バ ス等の公共交通機関の減少等、高齢者等の生活弱者には困難な状況で、需要は低迷している。新築住宅は、近年少なく 、市場での需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額９００万程度、中古住宅は１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、専ら戸建住宅を主とする住宅団地内に存している。戸建専用地域内のため、アパート等は殆ど無く、かつ 、公法上の制約及び画地規模から、賃貸建物想定が困難で、収益還元法の適用を断念した。他方、比準価格は、標準地 と同様の市内の住宅団地内の取引事例を収集選択し、実証的で、説得力が高い。よって、快適性を重視する住宅地で、 自用取引が大半のため、代表標準地との均衡を踏まえ、比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,300 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [136.5] [103.0] 100 42,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率は県平均より低い。 工業団地は売行き好調である一方、郊外住宅 団地の高齢化等の進行により、空洞化が懸念 される。 昭和時代に開発された熟成済の住宅団地であ る。団地内居住者の高齢化及び空き家の進行 のほか、価格形成に影響を及ぼす地域要因の 変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +9.9 環境　　　　　　 +25.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％