令和6年1月15日　提出 各務原 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -12 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 56,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市鵜沼三ツ池町３丁目３９６番２ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 地区計画等 居住誘導区域 (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か農地も見られる住 宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 二十軒 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 二十軒駅北東方 500m 法令 規制 ２住居 (60,180) 地区計画等 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模開発等により住宅が増加してきた、鵜沼地区西部に位置する住宅地域である。住宅地域とし て利便性は良好であるため、今後も安定的に推移すると予測され、地価も堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市東部の鵜沼地区のほか蘇原・那加地区の住宅地域を中心に、広くは名鉄犬山線、各務原線沿線 、ＪＲ高山本線沿線等の住宅地域を含む。主な需要者は、各務原市内在住の勤労一次取得者層であり、住宅の需要総額 は、土地６０坪程度で１，１００万円前後、土地付新築建物の総額では３千万円台半ば程度である。生活関連諸施設へ の利便性もまずまず良好な住宅地域であり、周辺地区人口も増加傾向で地価は堅調な安定傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が多い住宅地域であり、共同住宅も散見されるものの、対象標準地の画地規模では経済合理性のあ る賃貸建物を想定することは困難であることから収益還元法は非適用とした。他方、土地の取引は居住の快適性や利便 性に重点をおいた自用目的の取引が中心の地域であり、周辺の類似地域において多数の信頼性のある事例を収集し得た 。よって、当該標準地の価格推移を踏まえつつ、取引市場実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年の各務原市の人口は微減傾向でとどまっ ており、新設住宅着工戸数も対前年比で横ば い程度を維持している。 小規模開発により住宅が増加してきたほかは 、特に地域要因に目立った変動は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％