令和6年1月13日　提出 各務原 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -10 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市鵜沼山崎町３丁目４番１５ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 多い既成住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 鵜沼 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 鵜沼駅北西方 350m 法令 規制 ２住居 (60,160) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 駅接近性に優れるが、街路条件が商用建物を遠ざけ、木造２階の戸建住宅を構成主体とする地域特性が続くと予 測する。地価は現状水準からの動きが小幅な横ばい圏で推移すると見込む。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は各務原市の鵜沼地区と判定する。需要の中心は２０代後半から４０代の３、４人世帯で戸建志向が強い。 駅徒歩圏でもマイカー通勤が多く、２台以上の駐車スペースがある画地の選好度が高い。平坦エリアの需給はタイトで ミニ分譲の市場滞留は短い。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が１０００万～１５００万円、新築建売は２ ２００万～３０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、鵜沼地区南東部で１年以内に成立した５事例によって試算し、市場実態の具現性が高い価格が得ら れたと判断する。収益還元法は適用していないが、旧来地主の供給物件が大半の当該賃貸住宅市場に関しては、元本資 産としての土地の価値、運用に大様な賃料形成の常態化を把握している。以上により、取引事例比較法の試算結果につ いて、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,300 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [ 91.6] [100.0] 100 61,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全市人口は微減基調にあるが、エリア間で趨 勢に差異。旧来住宅地域の退勢が続く一方、 駅徒歩圏周縁、幹線背後の新興エリアでは増 勢が認められる。 鵜沼地区は昭和期団地群で高齢化を伴った人 口減が続く一方、平坦エリアでミニ分譲が継 起し、人口微増の傾向を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.1 交通・接近　　　  +6.8 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％