令和6年1月12日　提出 各務原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -8 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市蘇原野口町５丁目３番２ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 居住誘導区域 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 北6.7m市道 水道、ガス、下水 蘇原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   135 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．７ ｍ市道 交通 施設 蘇原駅北方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 居住誘導区域 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地主による農地のアパート転用を包摂しながら戸建住宅を構成主体とする地域特性の継続を見込む。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市の蘇原地区を中心とした住宅地の圏域と判定する。最終需要者は子育て世代の１次取得者。農 地転用等の新規分譲に需給が集中する。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が１０００万円前後、新築建売は ２５００万～２８００万円と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、蘇原地区の住宅地域から採用した５事例によって試算し、市場実態に即した価格が得られたと判断 する。また本件は画地条件の制約もあり、経済合理性のある賃貸住宅の建築が困難なため、収益還元法は非適用とした 。以上により、取引事例比較法を標準に、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [126.3] [100.0] 100 53,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、生産活動、雇用情勢は緩やかに改 善しつつある。一方、公共事業、住宅建設は 前年を下回っている。 市内中心部の住宅地の地価はやや強含みにあ る。その他は特段の変動要因は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.7 交通・接近　　　  +8.7 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％