別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
各務原 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
各務原 -6 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.
鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 各務原市鵜沼小伊木町１丁目５４番
 ②地積
　(㎡)		 345  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
居住誘導区域
地区計画等

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が見
られる閑静な新興住
宅地域		 南6.3m市道 水道、下水 鵜沼宿

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６．
３ｍ市道		 交通

施設		 鵜沼宿駅南方

1.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
居住誘導区域
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化調整区域に隣接した既存の住宅地に、ミニ開発が進む地域。鵜沼宿駅や小学校の外、国道２１号への利便
性も高い。駅周辺でイオンタウンや診療所等が相次いでオープンしている。地価はやや強含みの状況である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として鵜沼地区のうち名鉄沿線の各駅に近い住宅地域。需要者の中心は、市内や名古屋市方面へ就労
する一次取得者層。最寄り駅、小学校及び国道２１号等への利便性が高く、地価に値ごろ感があり、潜在需要は高い。
但し、近隣周辺は市街化調整区域に隣接し、開発適地が限られている。分譲住宅の販売は散発的に見られる程度。土地
取引も少なく、あっても、画地規模や用途等も様々で、市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣周辺は、戸建住宅を主体に共同住宅も見られる新興住宅地域である。このため収益還元法を適用したが、土地価格
に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は、低位に試算された。比準価格は、鵜沼地区内の画地規模や用途及
び需要者層等が類似する事例から求めたもので、市場の事態を反映した信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格
を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　各務原 -12                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     56,300 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[131.0]		 [103.0]
100		 44,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内最大の工業都市。工場用地が不足気味で
、テックフォルテ各務原工業団地の造成販売
が進捗している。市の新庁舎は令和５年１１
月全面完成した。

鵜沼宿駅、小学校及び国道２１号等への利便
性が高い住宅地域。当駅周辺で商業地化が進
んでいる。潜在需要はあるが、開発適地が限
られている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.3
交通・接近　　　 +10.1
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 各務原 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 各務原３６

-66975		 各務原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東3.6m市道
、中間画地
１住居
地区計画等
(60,160)
b 各務原３６

-67812		 各務原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
c 各務原３６

-56447		 各務原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.1m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
地区計画等
(60,160)
d 各務原４６

-66933		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東4m市道、
北4m、角地
１住居
都市機能誘導区域
(70,160)
e 各務原１９

-70200		 各務原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,653  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.7]
41,984 		 100
[  97.8]
42,928 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
44,200 
b (　           ) 
52,512  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
50,983 		 100
[ 117.2]
43,501 
44,800 
c (　           ) 
38,835  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
37,704 		 100
[  87.6]
43,041 
44,300 
d (　           ) 
51,032  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
52,127 		 100
[ 120.8]
43,151 
44,400 
e (　           ) 
51,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
49,048 		 100
[ 119.1]
41,182 
42,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.7 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.3 交通・接近　  +2.9 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -6.7 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,400 円／㎡]  



各務原 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  ほぼ既成市街地化してきており再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,584,007 
925,994 
3,658,013 
3,345,150 
312,863 		 （　0.9709）
303,759 		 （  5.4 -  0.1 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      5,731,302 円　　　　（　     16,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
各務原 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 149.13 ＬＳ2 298.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
居住誘導区域
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   345 ㎡     14.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ６戸、平均専有面積は、４９．７１㎡、駐車場は、平面式５台を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
149.13 
100.0 
149.13 
1,274 
189,992 		 2.0  379,984 
1.0  189,992 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
298.26 
100.0 
298.26 

379,984 		 759,968 
379,984 
⑨年額支払賃料        379,984 円　×　12ヶ月　＝　       4,559,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     298.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,559,808 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       284,388 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,455,420 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           759,968 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,144 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          379,984 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         121,443 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,584,007 円　　　　（　        13,287 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 各務原
　　　　-26		 1,329  
(   1,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,278 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,312 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,274 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 各務原
　　　　-68		 1,471  
(   1,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,388 
c 各務原
　　　　-74		 1,322  
(   1,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,271 
各務原 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 217,500 円  　　　　     43,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 142,194 円  　　　        4,739,808　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      443,700 円  　　　　     43,500,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,500 円  　　　　     43,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,500 円  　　　　     43,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         925,994 円　（　　　　　　         2,684 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     298.26 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0769     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0984 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,345,150 円  
（　　　　　         9,696 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,584,007 円      
②総費用 925,994 円      
③純収益　①－② 3,658,013 円      
④建物等に帰属する純収益 3,345,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 312,863 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 303,759 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          880 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,731,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 各務原 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　各務原市鵜沼小伊木町一丁目５４番
 2000005281016-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
各務原 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
各務原 -6 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.
鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 各務原市鵜沼小伊木町１丁目５４番
 ②地積
　(㎡)		 345  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等
居住誘導区域

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が見
られる閑静な新興住
宅地域		 南6.3m市道 水道、下水 鵜沼宿

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、６．
３ｍ市道		 交通

施設		 鵜沼宿駅南方

1.0km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
地区計画等
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は市街化調整区域に近い、やや外延部に位置する住宅地域ではあるが、鉄道駅へのアクセスが比較的良
好である。徐々には住宅が増加すると予測され、地価も強含み傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内東部の鵜沼地区の住宅地域を中心に、広くは名鉄犬山線各務原線沿線やＪＲ高山本線沿線等の住宅地
域を含む。主な需要者は、各務原市内在住の勤労一次取得者層であり、建築費高騰と一次取得者の購買力との兼ね合い
でやや不安定な状況ではあるが、土地付新築建物総額では３千万円台半ばまでの需要が見込まれる。当地域は生活関連
諸施設への利便性もまずまず良好な住宅地域であり、地価はやや強含みに推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、賃貸用共同住宅を想定して収益価格を求めたが、節税目的の競合賃貸物件も多いことから、元本価値を回収
するに足りる賃料の設定が困難であり、収益価格は低位に求められた。他方、土地の取引は居住の快適性や利便性に重
点をおいた自用目的の取引が中心の地域であり多数の信頼性のある事例を収集し得た。よって収益価格は参考とするに
留め、代表標準地との比較検討を踏まえ、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　各務原 -12                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     56,300 円／㎡		 [100.2]
100		 100
[100.0]		 100
[131.0]		 [103.0]
100		 44,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年の各務原市の人口は微減傾向でとどまっ
ており、新設住宅着工戸数も対前年比で横ば
い程度を維持している。


市街化調整区域に近い住宅地域であり、徐々
に宅地化が進展するほかは、特段の地域要因
の変化は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.3
交通・接近　　　 +10.1
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 各務原 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 各務原３６

-66975		 各務原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東3.6m市道
、中間画地
１住居
地区計画等
(60,160)
b 各務原３６

-56447		 各務原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.1m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
地区計画等
(60,160)
c 各務原１９

-70200		 各務原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 各務原４３

-67041		 各務原市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南6.2m市道、
中間画地
１低専
居住誘導区域
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,653  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.7]
41,942 		 100
[  93.1]
45,050 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
46,400 
b (　           ) 
38,835  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
37,704 		 100
[  86.7]
43,488 
44,800 
c (　           ) 
51,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
49,048 		 100
[ 116.3]
42,174 
43,400 
d (　           ) 
44,538  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
42,852 		 100
[ 102.5]
41,807 
43,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.7 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -6.7 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,500 円／㎡]  



各務原 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化してきており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,372,547 
864,755 
3,507,792 
3,180,000 
327,792 		 （　0.9709）
318,253 		 （  5.4 -  0.1 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      6,004,774 円　　　　（　     17,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
各務原 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 149.13 ＬＳ2 298.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
居住誘導区域		 60 ％   200 ％   200 ％   345 ㎡     14.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、２ＤＫ（約５０㎡）６室を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
149.13 
100.0 
149.13 
1,263 
188,351 		 2.0  376,702 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
149.13 
100.0 
149.13 
1,288 
192,079 		 2.0  384,158 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
298.26 
100.0 
298.26 

380,430 		 760,860 
0 
⑨年額支払賃料        380,430 円　×　12ヶ月　＝　       4,565,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     298.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に相当する共益費はないので非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,565,160 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       379,613 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,365,547 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           760,860 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,372,547 円　　　　（　        12,674 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 各務原
　　　　-15		 1,260  
(   1,259) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]
1,225 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,265 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,263 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 各務原
　　　　-22		 1,440  
(   1,389) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[107.0]		 100
[102.0]
1,306 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
各務原 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 169,600 円  　　　　     42,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 142,355 円  　　　        4,745,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,600 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　      432,400 円  　　　　     42,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,400 円  　　　　     42,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,400 円  　　　　     42,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         864,755 円　（　　　　　　         2,507 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     298.26 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0984 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,180,000 円  
（　　　　　         9,217 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,372,547 円      
②総費用 864,755 円      
③純収益　①－② 3,507,792 円      
④建物等に帰属する純収益 3,180,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 327,792 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 318,253 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          922 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,004,774 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 各務原 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　各務原市鵜沼小伊木町一丁目５４番
 2000005281016-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考