令和6年1月12日　提出 各務原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -5 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市蘇原沢上町３丁目３６番６ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 都市機能誘導区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 六軒 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 六軒駅北西方 870m 法令 規制 １住居 (60,200) 都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 蘇原地区の価格高位の閑静な既成の住宅地域。市の中心部に近く、交通、教育、買い物等の利便性が高い。土地 取引は散発的に見られ程度。地価は、やや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として蘇原地区の名鉄やＪＲの各駅に近い価格高位の住宅地域。需要者の中心は、市内の事業所に就 労する所得が高位の一次取得者層、当地区に地縁や血縁を有する居住者一般及び小規模事業所の開業を目指す士業従事 者等。市の中心部に近く、交通等の利便性が高く、住宅地のほか多様な用途が見込まれ、底堅い需要がある。但し、取 引は少なく、あっても画地規模や用途等が様々で、市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺には共同住宅も散見されるが、自用の戸建住宅が主体の住宅地域である。又、当標準地は、画地規模等を考慮 すると、経済合理性を有する共同住宅等の賃貸物件の想定が困難で、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、いず れも蘇原地区内の画地規模、用途等の類似性の高い事例を採用して求めた価格であり、取引の実態を反映した信頼性の 高い価格である。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　各務原 -10                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内最大の工業都市。工場用地が不足気味で 、テックフォルテ各務原工業団地の造成販売 が進捗している。市の新庁舎は令和５年１１ 月全面完成した。 蘇原地区の価格高位の住宅地。交通等の利便 性が高く、住宅用途の外多様な用途が見込ま れる。底堅い需要はあるが開発適地は限られ 、取引は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％ 0.0 ％