令和6年1月12日　提出 各務原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.

鑑定評価額 9,010,000 円  １㎡当たりの価格 52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市那加前洞新町５丁目５１番５ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 居住誘導区域 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか農地 も多く見られる住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 那加 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 那加駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域に隣接する未成熟な住宅地域である。地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、蘇原・那加地区を中心とする住宅地域と判断される。需要者の中心は、岐阜市、名古屋市への通勤を前 提とした市内及び周辺市町の居住者が主である。当該地域は需要があり、地価はやや上昇傾向にあるものと推測される 。市場の中心価格帯は、土地は１，０００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、周辺にアパート等の収益物件も散見されるものの、旧来からの標準住宅地域であり、自用目的の取引が中 心であることから、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。また、対象標準地は画地規模が小さいことから 、共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格を求めることが出来なかった。したがって、比準価格を採用し 、代表標準地からの検討を加え、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [129.5] [100.0] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、生産活動、雇用情勢は緩やかに改 善しつつある。一方、公共事業、住宅建設は 前年を下回っている。 市内中心部近郊の住宅地の地価はやや上昇傾 向にある。その他は特段の変動要因は認めら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.5 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％